모기지대출을 필요로 하는 차입자는 그 성격에 따라 생애최초 주택구입자, 새주택으로 이사하려는 차입자, 모기지대출이 있는 주택을 수리하고자 하는 분, 리모기지를 원하는 분으로 구분할 수 있다.  

1. 생애 최초 주택 구입자 First-time buyer
생애 최초 주택구입자는 생애 최초로 주택을 구입하는 사람으로서 현재 주택을 소유하고 있지 않으므로 주택거래를 할 때 이전의 집에서 어떤 이익을 취할 수 없다는 점에서 다른 차입자와 다르다. 대출업자가 얼마를 빌려줄 것인가를 결정하는데 사용하는 기준은 회사의 ‘자격평가’에 의해 최종 결정되지만, 보통 중요한 기준 중의 하나는 대출받으려고 하는 부동산의 평가액이나 구매가격이다. 대출금액은 대출업자 간에 차이는 있지만 보통 평가액이나 구매가 중 더 낮은 것의 75~85% 이다. 하지만 대출기준은 시장상황에 따라 매우 탄력적이다. 예를 들어 금융경색이 심화된 요즘 은행권에서 제시하는 모기지 대출한도는 구매가격의 60%에 불과하다.
최초 구매자는 대출업자에게 매력적인 고객이다. 비교적 젊고 미래의 소득 성장 잠재력이 높고 더 높은 대출조건을 요구할 미래 주택거래의 교환시장 trade-up market (고급주택으로 바꾸는 시장) 의 고객이 될 가능성이 많기 때문이다. 그러므로 많은 대출업자는 최초 구매자에게 독점적으로 아주 경쟁력 있는 상품을 제공한다. 그러나 100%나 그 이상의 모기지는 최초 구매자에게는 불가능하다.

2. 새주택구입자 Those moving between mortgaged properties
이 경우의 모기지 차입자는 살 집 뿐만 아니라 팔 집도 있다. 새 것을 사기 위하여 기존의 집을 판매하여 대출을 상환한 후 나머지 돈으로 새 집의 구입자금을 조달하려는 구입자이다. 이는 신규 모기지 대출금액을 줄이고 고비율 대출비용 higher lending charge도 줄일 수 있다. 반대의 경우도 있는데 집 가치보다 모기지 대출액이 더 큰 경우이다. 이는 큰 문제를 야기하게 된다.
새 집에서 대출을 할 것인가의 결정은 물론 원래의 대출과 같은 기준에 달려 있다. 차입자는 좋은 신용점수와 거래실적을 쌓아 올려야 하고, 예정된 대출업자도 이전 대출의 지급이 어떻게 집행되었는가 조사할 것이다. 만일 이전 대출의 상환이 만족스러웠다면 대출업자는 모기지대출 신청을 호의적으로 볼 것이다.

3. 모기지 주택의 수리자 Those improving a mortgage property
많은 사람은 집을 수리하기 위한 대출을 필요로 한다. 가장 간단한 대출 방법의 하나는 원래의 대출업자로부터 더 받는 것이다. 이는 새로운 모기지 증서 없이 진행된다. 추가대출은 MOCB regulations 하에서 모기지 계약의 변형이므로 법적인 세부명세작성 statutory disclosure requirement의 대상이 된다. 추가대출을 할 때, 대출업자는 집에 충분한 자금대출의  여력 (equity)이 있는가 조사한다.
주택개량 자금조달의 또 다른 대안은 다른 대출업자로부터 부동산을 담보로 2번째 모기지를 받는 것이다. 부동산 차압 시 첫번째 대출업자가 대출잔액을 전액 회수한 후, 2번째 대출업자가 자금을 회수할 수 있다. 당연히 위험부담이 첫 번째 대출보다 크므로 이자가 더 높다.

4. 재대출 Remortgage
리모기지란 새 대출업자가 기존의 모기지대출을 대체하는 것을 말한다. 새 조건은 원래의 계약일과 같은 날에 끝나거나 또는 마지막 상환일을 연장할 수도 있다.
리모기지는 보통 새 대출업자가 더 매력적인 조건 (더 낮은 이자율이나 cash back)을 제시하므로 효과가 있다. 그리고 리모기지의 경우 집을 담보로 더 많은 자금을 끌어낼 수 있다.
리모기지는 차입자가 주택가격평가와 다른 부대 비용을 새대출업자가 지급할 것이라고 기대하는 대체대출 (replacement loan)로서, 만일 증액대출이 요구되면, 대출업자는 순자산 (equity)이 그들의 대출한도 내에 있음을 확인할 필요가 있을 것이다. 만일 평가차액이 없다면, 전혀 대출을 안하거나 또는 더 높은 대출비용을 요구하거나 또는 똑같은 금액을 대출할 것이다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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