1. 지역별 부동산 거래방식의 차이
Scotland에서의 부동산 판매 과정은 England, Wales, Northern Ireland와 기본적으로 매우 다르다.
England, Wales, N. Ireland에서 부동산은 ‘subject to contract' (계약서를 전제로 한 거래)로 시장에 나온다. 이 조건 하에서는 계약서 (contracts)가 교환될 때까지는 매매당사자를 구속할 수 없다. 즉 계약서를 작성하기 이전에 판매자와 매수자가 가격에 대하여 합의를 하지만 이 합의는 임시의 효력 뿐이다. 이 제도 하에서는 집 값이 상승추세라면 판매자가 팔기로 한 집값을 올리는 gazumping을, 반대로 집 값이 떨어질 때에는 매수자가 매매체결 직전에 값을 깍는 gazundering 을 유도한다.
반면 Scotland 에서, 판매자는 자신이 요구하는 가격보다 높은 가격이나 고정된 가격으로 매물을 시장에 내놓는다. 어느 경우에나 일단 판매자가 매수자의 offer를 받아들이면 이 때부터 양측에 모두 법적 구속력을 갖는 계약이 성립된다.
일단 계약이 교환 (England, Wales & N. Ireland) 되거나 또는 unconditioned offer를 수락 (accept)하면, 계약일에 거래를 완성(complete 또는settlement)하지 않는 경우 계약 위반으로 법적 조치를 당할 수 있다. Common Law에 의하면 보통 가해자 측이 손해를 배상하며 이는 실생활에서 종종 일어나고 있다.
부동산을 매매하는 현재의 제도에서 구매자와 판매자 사이에 힘의 불균형이 있다고 보통 알려져 있다. 진행과정 상 바이어가 더 고민할 밖에 없는 England, Wales 그리고 N. Ireland에서 이는 부분적으로 사실이다. 이런 면에서 Gazumping에 의한 문제를 피하고 시장의 힘에 더 기대는 Scottish system이 더 좋을 수도 있으나, 그러나 이는 도저히 이행할 수 없는 법적계약으로 부주의하게 들어갈 수도 있는 문제점이 있다.

2. Gazumping 과 Gazundering
England, Wales 와 N. Ireland에서의 판매과정은 offers가 ‘subject to contract' (계약을 맺을 예정)이고 계약서가 교환될 때까지는 법적인 계약이 아직 존재하지 않음을 의미한다. 이것은 협상 중간에 거래 당사자 중 한쪽이 교섭을 중단할 수 있음을 의미한다. 왜 이런 현상이 일어나는냐는 아래와 같이 2가지 중요한 이유가 있는데 이는 부동산 거래의 특성상 어느 한 쪽의 의사결정 번복이 다른 쪽에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 매우 비윤리적인 거래자로 간주될 수 밖에 없는 문제가 있다.
(1)Gazumping(집 값이 오를 때 팔기로 한 집값을 올리는 것) : 부동산 가격이 등귀하는 판매자 위주의 시장에서 더 유행한다. 판매자는 한 매수자로부터 오퍼를 받아들여도 계약서를 교환하지 전이면 다른 매수자로부터 더 높은 offer를 받아들일 수 있다. 이는 최초의 매수 의향자가 집을 살 수 없음은 물론 변상 받을 수 없는 상당한 비용을 감수해야 함을 의미한다.
(2)Gazundering (집 값이 떨어질 때 매매체결 직전에 값을 깍는 것) : 부동산 가격이 하락하는 매수자시장에서 발생하는 경향이 많다. 매수자는 계약서가 교환될 때까지 기다리다 더 낮은 가격으로 가격을 수정한다. 만일 매도자가 다른 집으로 이사가야 하고(chained), 다른 바이어에게 빨리 팔릴 가망이 없으면, 판매자는 집을 팔기 위해서 더 낮은 오퍼를 받아들이지 않을 수 없다고 느낀다.
스코틀란드의 제도는 오퍼가 받아들여지자마자 법적 구속력을 갖는 계약이 존재하므로, 이런 관행이 덜 유행한다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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