< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 11> Lease 6 Commercial Lease V 임대기간 보장

Lease 6–Commercial Lease V–임대기간 보장

모든 임차인은 훌륭한 랜드로드에게서 좋은 임대물건을 싸게 빌리려 하고, 어떤 랜드로드든 약정한 렌트를 밀리지 않고 내고, 임대목적물을 자기 소유물처럼 잘 아끼고 사용할 임차인을 찾으려고 한다.
이를 확인하기 위해 부동산 전문 변호사를 통해, 임차인은 계약 전에 건물 및 주변 상황과 권리에 대한 서치를 하게 되고, 랜드로드는 임차인의 신용조사를 하고 레퍼런스를 요구한다.

“B는 자기 소유의 건물을 임대했는데, 임차인과 스스로 작성한 계약서로 1년간의 건물 임대차계약을 했다. 이제 계약기간이 종료되어 새 임차인을 맞으려고 하는데, 현 임차인이 계약갱신을 요청해왔다.”

1954 년 랜드로드와 임차인 법(the Landlord and Tenant Act 1954)은 1년 이상의 상사 임차인에게 임대차계약을 갱신할 수 있는 권리를 줌으로서 임대기간 보장(security of tenure) 을 얻을 수 있도록 했다.
즉 동법은 임차인이 리스가 만료될 때 계약갱신을 법원에 신청할 수 있게 했고, 이처럼 리스를 연장하기 위해서는 랜드로드나 임차인이 상대방에게 스페셜 노티스(섹션 25노티스나 섹션 26 노티스)를 해야 한다.

그러나, 이 법은 임차인의 굿윌을 보호하기 위해 계약 갱신신청을 허용하는 한편, 랜드로드와 테넌트가 합의에 의해 1954년 법의 적용을 배제하기로 합의하는 것을 허용한다.
따라서, 이러한 배제를 계약에 넣으면 리스가 만료되었을 때, 임차인이 1954년 법에 의해 계약갱신을 법원에 신청할 수 없게 된다.
따라서 위의 B케이스도 원 계약에 1954년 법 배제가 들어 있는지를 먼저 확인해야 하고, 그 배제 여부에 따라 처리해야 한다.

이 러한 배제를 적용하기 위해서는 일정의 요식행위들이 요구되는데, 이에는 경고 노티스(the Warning Notice)와 몇 가지 선언들이 있다.
우선, 경고노티스는 1954년 법을 배제함에 따라 임차인이 포기하게 되는 권리들을 알려 주는데, 이는 랜드로드가 임차인이 리스에 서명하기 최소 14일 전에 서브해야 한다.

그리고, 임차인 간략선언(the Simple Declaration Made by Tenant) 이 있는데, 이는 임차인이 1954년 법을 배제한다고 선언하는 양식이다.
이 양식은 14일의 경고기간이 지난 후에 사용된다. 여기에는 임차인이 랜드로드와 임대차계약을 함에 있어서 임대기간 보장이 배제된다는 사실과, 임차인이 임대차계약을 하기 전에 최소 14일의 경고기간 전에 경고노티스를 받았다는 것, 그리고 임차인이 임대차계약을 함에 따른 결과들을 숙지하고 있었다는 사실들을 포함하는데, 임차인의 서명으로 이러한 사실을 확인하게 된다.

그리고 양 당사자가 임대기간 보장을 배제하는 계약을 하는데, 14일의 경고기간을 기다릴 수 없을 때 임차인 법정선언(the Statutory Declaration Made by Tenant)을 사용한다.
여기에는 임대 기간 보장이 배제된다는 것과 배제에 따라 임차인이 잃게 되는 권리들을 설명하는 노티스를 받았는 것, 임차인이 계약에 따른 결과들을 인지 하고 있었다는 것들을 기술하고 임차인이 서명하도록 되어 있다. 또한, 이 선언은, 임차인에게 치명적인 권리 포기가 될 수 있다는 점에서, 추가적인 안전장치로서, 제3의 다른 독립적인 솔리시터나 선서 커미셔너 앞에서 서명을 하도록 하고 있다.

Robert Kim(金東成)Senior Consultant

유로저널 컬럼니스트

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