<Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 21> - Tenancy의 종류

Tenancy(임대차 계약)의 종류

"월세를 살던 A씨가 갑자기 사망했다. A씨 부인은 창졸간에 당한 일이라 장례조차도 힘겨운 일이었는데, 새로 집을 구하는 절차가 엄두가 나질 않았다.”

지난 주에 랜드로드와 테넌트의 권리와 의무를 알아 봤는데, 이번 주에는 임대차 계약의 종류에 대해 알아 보고자 한다.

랜드로드와 테넌트에게는 테넌시의 종류에 따라 다른 권리와 책임들이 부여된다. 테넌시는 보통 6개월 또는 그 이상 정해진 기간 동안 진행되는 고정기간 테넌시이거나, 월별로 진행되는 주기적 테넌시인데, 이 테넌시 종류에는 크게 보증단기 테넌시(Assured Shorthold Tenancies), 보증 테넌시(Assured Tenancy) 그리고 규제된 테넌시(Regulated Tenancy)가 있는데, 각각에 대해 알아 보면 아래와 같다.

보증 단기 테넌시 (Assured shorthold tenancies : AST)

가장 흔한 임대차계약 형태인데, 보통 임대목적이 개인적 용도이고, 계약이 1989년 1월 15일 이후에 시작되었고, 임대목적물이 임차인의 메인 주거용이고 랜드로드가 임대목적물에 살지 않을 때, AST이 되는데, 새로운 임대차 계약들은 자동적으로 AST가 된다.

임대차 계약이 1989년 1월 15일 이전에 시작되었거나 계약되었거나, 렌트가 십만파운드 이상이거나, 렌트가 없는 무상임대이거나, 렌트가 년 250파운드(런던 지역은 1000파운드) 이하인 경우, 비즈니스 테넌시이거나 라이센스된 부동산의 임대차 계약인 경우, 홀리데이 레팅, 랜드로드가 카운슬인 경우는 AST로 간주되지 않는다.

보증 테넌시 (Assured tenancies: AT)

임대차 계약이 1997년 2월 28일 이전에 시작되었으면 AT(보증테넌시)일 가능성이 크다. 이 AT는 AST와 비슷한 법적인 권리를 부여하지만 테넌트가 임대목적물에 더 제약없이 머물수 있다. 이 AT에는 랜드로드가 임대차 계약 종료시에 임대목적물을 리포제스할 수 있는 권리가 없다. 리포제스를 하려면 법률에 명시된 포제션 이유 중의 하나를 제시해서 법원에 랜드로드가 포제션을 원하는 충분한 이유가 있다는 것을 입증하여야 한다.

규제된 테넌시 (Regulated tenancies : RT)

RT가 AST보다 더 많은 권리, 즉, 쫓겨 나는 데서 더 많이 보호받을 권리를 부여하는데, 1989년 1월 15일 이전에 이사들어 왔으며, 랜드로드와 다른 빌딩에 살고 있고, 청소와 같은, 다른 써어비스를 포함해서 같이 받고 있지 않으면 RT로 간주된다. 이 RT는 임대목적물에 대한 공정한 렌트를 등록하도록 신청할 수 있는 법적인 권리가 있다. 공정한 렌트라 함은 렌트 오피서가 정한 금액으로 랜드로드가 요구할 수 있는 최대금액이다.

그리고 계약 당사자가 테넌시 종료 전에 사망하면 테넌시의 권리는 자동적으로 배우자나 자격이 있는 가족에게 이전되므로, 위의 케이스에서 A씨 부인는, 기존 계약의 계약조건을 지키는 한, 새로운 집을 알아볼 필요없이 그 집에 계속 거주할 수 있다.

임대차 계약서 작성시 유의 사항

임대차 계약을 작성할 때는 일단, 포함된 사람들의 이름들, 렌탈 금액, 보증금액과 보호방법, 임대목적물의 주소, 임대차 계약의 시작일과 종료일, 테넌트와 랜드로드의 의무들, 테넌트가 내야 하는 빌들 내역이 기본적으로 포함되어야 한다.

그리고, 렌트 지불 방법, 조기종료 가능 여부와 방법, 누가 작은 수리들을 할 것인지, 서브레팅이나 롯져가 허락되는지 등에 대한 사항을 포함할 수 있다.

랜드로드는 계약 조항이 공정하고, 법적인 의무를 위반하지 않고, 양 당사자 사이에 균형을 유지하며, 렌트 지불과 디파짙이 카바되도록 계약서를 작성해야 한다.

계약서 작성 후에, 계약서 내의 어느 조항이든 정확하게 이해되지 않고, 확실하게 표현되어 있지 않으면, 서명전에 전문적인 법률적 조언을 구해 확실히 해놓아야 한다. 모르고 싸인하고 돈으로 메꾸는 것을 대범하다고 할 수야 없지 않은가?

Robert Kim(金東成)Senior Consultant

유로저널 컬럼니스트

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