<Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 22>임대차 계약의 조건

단기 연수를 온 P씨는 원룸 스타디오를 월세를 내고 살았는데, 보일러가 고장나서 온수가 공급이 안되어 랜드로드에게 이야기했는데, 2주일이 지나도 고쳐주질 않았다.

The tenancy agreement(임대차 계약)는 랜드로드(임대인)와 테넌트(임차인) 사이의 임대목적물 사용에 관한 계약인데, 서면이나 구두로 작성될 수 있다. 이 임대차 계약은 랜드로드에게는 임대목적물의 임대에 대한 댓가로서 렌트(임차료)를 받을 권리를 주고, 테넌트에게는 렌트에 대한 반대급부로 임대목적물을 점유할 권리를 부여한다.
법률과 배치되지 않는 한 자유로이 임대차 계약을 만들 수 있는데, 법률에 의해 자동으로 포함되는 권리와 의무들도 있다. 따라서, 임대차 계약으로 법률상 권리보다 더 많은 권리를 부여할 수는 있지만, 이 법률로 정한 권리들 자체를 제약할 수는 없다. 당연한 결과로, 임대차 계약서에 랜드로드나 테넌트의 법률상 권리를 제약하는 조건이 있다면, 그 조건은 효력이 없어진다.
영국에서의 계약은 대개 계약 조건이라 할 수 있는 Terms and Conditions이 포함되는데, 이들의 위반에 따라서 각각의 대응방법에 차이가 있다. 이러한 계약조건들은 임대차 계약서나 렌트북에 명시되거나 구두상으로 합의된 명시 조건들과 법률이나 관습이나 관행에 의해 부여된 내재 조건들로 구성된다.

명시 조건들
대부분의 영국 임차인은 서면 임대차 계약서를 요구할 권리는 없다. 단지, 랜드로드가 카운슬인 소셜 하우징인 경우에는 서면 계약서를 발행하도록 되어 있고, 임차인이 시력장애가 있는 경우에는 큰 글씨나 점자등 알아 볼 수 있는 형태로 만들도록 되어있다.
서면계약서를 작성하는 경우에는 어떤 형태의 임대차 계약인지 표시해야 하고, 랜드로드와 임차인이 서명해야 한다. 공동임차인 경우에는 각 임차인에게 계약서 사본을 교부하도록 되어있다.  그리고 랜드로드는 서면 계약 여부와 상관없이 법적으로 테넌트에게 이름과 주소를 알려주도록 되어 있다.
서면 임대차 계약서에는 최소한, 랜드로드와 테넌트 이름과 임대목적물의 주소, 임대계약 시작일, 다른 사람이 방을 공유하고 있을 때는 공유 내역, 임대차 기간과 만료일, 임대료 금액, 지불주기와 시기, 인상주기 및 시기, 임대료에 포함된 내역, 랜드로드의 서어비스 제공여부, 계약종료를 위해 랜드로드와 테넌트가 주어야 하는 노티스 기간. 등이 들어 가는 게 바람직하다. 또한, 랜드로드의 임대목적물 수리에 대한 의무들을 포함하기도 한다.

랜드로드와 테넌트 사이에 단지 구두 계약만 있는 경우에도 임대차 게약은 존재한다. 예를 들어, 랜드로드와 테넌트는 임대차계약의 시작에 있어서 임대료는 얼마이며, 언제 지불하고, 임대료에 연료와 수도요금과 같은 빌들이 포함된 여부 또는 주거내에 누가 공유할 것인지를 정할 수 있다. 구두 계약들은 흔히 한인 사회에서 많이 발생하는 사례들처럼, 합의 내용에 대한 증거가 없거나, 합의 하지 않은 다른 문제가 발생되기 때문에 계약 자체를 강제하기가 어렵다. 만약, 상대방과 구두 합의를 강제하려하거나 분쟁을 생각한다면 조기에 전문가와 상담하는게 좋다.

내재된 조건들
계약서에 명시되지는 않았지만, 법률에 의해 모든 임대차 계약에 포함된 것으로 간주되는 랜드로드와 테넌트가 지게 되는 의무들이 있다. 이러한 조건들은 랜드로드와 테넌트가 구체적으로 이런 내용을 합의하지 않았어도 자동적으로 계약의 일부를 구성한다. 

내재된 조건들로는, 랜드로드의 기본 수리의무와 수도, 개스, 전기, 위생, 공간난방과 온수를 위한 공급설비 유지의무, 테넌트가 랜드로드의 방해없이 평화롭게 살 권리, 랜드로드의 테넌트 무차별의무, 테넌트의 주거공간 관리 의무등이 포함된다.
따라서, 위의 P씨의 케이스도 당연히 랜드로드가 보일러를 수리해줄 의무가 있는 것이고, 독촉을 해서도 안되면, 수리후 비용을 보전받을 일이다. 물론 계약이 구두 계약이었어도 독촉과 수리등의 모든 절차는 서면으로 처리해 두는 것이 좋다.

Robert Kim(金東成)Senior Consultant

유로저널 컬럼니스트

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