계약서 교환(The Exchange of Contracts)

K씨는 오퍼한 집을 사려고 한다. 마지막 단계인 계약은 어떻게 준비하면 될까?

매수인이 오퍼하고, 매매합의가 이루어 지면 계약서를 교환하고, 매매대금과 교환으로 집의 소유권을 이전하게 되는데, 이번 주에는 계약서의 교환에 대해서 알아 보기로 하자.

계약서 교환은 K씨처럼 집이나 건물 또는 토지를 팔고 사는 법률적 거래의 핵심이 되는 포인트다. 계약서 교환 시까지는 당사자들을 법률적으로 구속할 수 없고, 그 거래가 아무리 오래 진행되었어도 위약금 없이 자유롭게 그만 둘 수 있다.

계약서 교환은 계약서에 서명하는 것과는 다르다. 준비된 두부의 계약서들은 교환되기 전에 매수인과 매도인이 서명하지만, 서명되었다고 곧바로 법률적으로 구속력을 갖게 되는 것은 아니다. 이 계약서가 양측 변호사들끼리 공식적인 교환 프로세스를 거친 후에야 법률적인 구속력을 갖게 된다.

보통 계약서 교환 시에 보증금을 예치하는데, 이는 계약서 교환 후에 매수인이 계약 이행을 하지 않을 경우, 실제 실행 가능한 위약금을 확보하기 위함이다. 이 보증금은 이러한 일이 발생하면 위약금으로 몰수된다. 전통적으로 보증금은 매매가의 10%를 예치하지만 요즈음은 종종 이보다 작게 예치하기도 한다.

만약 살던 집을 팔고 다른 집을 사는 경우에는 파는 집에서 나온 보증금을 사는 집의 보증금으로 쓸 수도 있는데, 집을 늘려가는 경우에는 그 차액을 보충해야 한다.

계약서 교환 이후부터는 위약금 없이 그만 둘 수 없기 때문에, 이 전에 모든 것이 다 준비되고 합의 되었는 지를 항상 확인해야 하고, 이 때문에 때때로 예상보다 오래 걸리기도 한다.

통상, Exchange 2주 후에 Completion…

요사이는 계약서 교환과 종결(Completion)사이에 틈을 없애려고, 모든 걸 당일 날 해치우려는 하기도 한다. 이는 필요한 부분의 확인과 합의가 끝나는 대로 보증금 없이 곧바로 거래를 종결시킬 수 있어서 좋기는 한데, 곧바로 이사해야 하고, 종결 일에 이삿짐 예약, 유틸리티 회사들에 통지, 휴가를 얻는 일 등을 한꺼번에 처리하기가 힘들고, 더구나, 계약서 교환과 동시에 계약이 깨졌을 때, 위약자에게서 위약금을 확보하기가 힘들어 진다.

이러한 문제들 때문에, 전통적으로는 거래가 확실이 진행된다는 것을 알 수 있도록 계약서 교환과 실제 이사를 하는 종결 사이에 2주의 기간을 준다. 이 기간에 이삿짐을 꾸리고, 이삿짐용역을 예약하고, 써어비스들을 처리하고, 우편물 접수처를 변경한다.

어느 날에 확실히 이사 온다는 것을 모르면서 이사준비를 해야 하는 어려움이 없애기 위한 방책이다.

일단 매수인과 매도인이 계약에 서명되고, 모게지 오퍼를 받았다면, 모게지 오퍼나 등기부 또는 집과 관련된 모든 문제들이 해결되고 종결일이 합의되면, 변호사들은 계약서를 교환한다.

교환과정은 규정된 절차에 따라 전화상으로 진행되고, 교환 날짜와 시간은 양측 변호사들에 의해 기록되는데, 이 때부터 이 계약서들은 법률적 구속력을 가지게 된다.

한쪽 당사자가 준비가 덜 되었지만, 합의된 종결일에 종결할 수 있고, 또한 그러기를 원하면, 그 상대방은 종결 통지를 발행할 수 있다.

그러면, 계약금액의 잔금에 이자(보통 은행기준금리에 4%가산)가 종결일로부터 발생된다. 종결통지는 통상 추가 10 근무일을 더 주는데, 만약 매수인이 이 추가 10근무일안에 종결하지 못하면, 매도인은 계약을 취소하고, 보증금을 몰수하고 매수인의 종결실패로 인한 추가적인 금전적 손해를 청구할 수 있다.

만약 매수자가 종결할 자금을 가지고 있지만, 종결 의사가 없을 경우에는, 매도자는 계약 이행의 소를 청구하거나 계약을 취소하고 손해배상의 소를 청구할 수 있다.

또한, 매도인이 종결에 실패할 경우에는 매수인은 계약이행이나 손해배상의 소를 청구할 수 있다.

그러나, 계약서 교환 이후에 종결이 실패하는 거래는 지극히 드물고, 대부분의 거래는 계약서 교환이 가장 어려운 부분이다.