독일, 새로운 난방 정책으로 비수리 주택 가격 하락

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독일, 새로운 난방 정책으로 비수리 주택 가격 하락

넓은 대지와 개조가 필요한 주택 가격은 10%에서 30%까지 하락해 

연방 정부의 새로운 난방 정책 발표로 인해 주택 수요가 감소하고 있으며 특히 개조되지 않은 부동산의 가격이 크게 하락하고 있다. 

연방 정부의 계획에 따르면 2024년부터 새로 설치되는 모든 난방 시스템은 가능한 한 65%의 재생 에너지로 구동되어야 한다.

부동산 중개인과 부동산 협회의 발표를 인용한 독일 공영방송 타게스샤우(Tagesschau) 보도에 따르면 이와같은 정부의 난방 정책에 따라 오래된 주택의 잠재적 구매자들이 구매를 주저하고 있다. 

금리 인상과 더불어 오래된 난방 시스템에 대한 값비싼 투자가 예상되기 때문에 가치 손실에 대한 우려도 커지고 있는 것이라고 했다. 

이에 대해 프랑크푸르트 부동산 중개업체 폰 폴(Von Poll) 이사 다니엘 리터(Daniel Ritter)는 “이로 인해 (부동산 시장의) 불확실성이 커지고 있다“고 언급했다.

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리터 이사는 특히 에너지 효율이 낮은 오래된 기존 건물은 어려움을 겪고 있다면서 " 이 부문의 수요 감소가 관찰되고 있으며, 기술자 인건비 상승과 공급망 문제로 인해 개보수 비용을 계산하기 어렵다는 문제도 한 몫하고 있다"라고 설명했다.

폰 폴의 분석에 따르면, 소위 B, C 지역에 위치한 넓은 대지를 가진 개조가 필요한 주택의 가격은 경우에 따라 10%에서 30%까지 하락했다. 도르트문트, 부퍼탈 또는 킬과 같은 도시의 부동산이 이에 해당된다.

데이터에 따르면 2030년까지 개조를 완료해야 하는 프랑크푸르트 시의 주거용 건물 가격은 2023년 1분기에 전년 대비 평균 14% 하락했다. 함부르크와 뮌헨에서는 가격이 10% 하락했고, 베를린에서만 가격 변동이 없었다.

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독일 정부의 새로운 난방법은 이미 많은 부동산 가격이 하락하고 있는 시점에 발표되었다. 연방 통계청에 따르면 2022년 4분기에 이미 주거용 부동산 가격은 전년 동기 대비 평균 3.6% 하락했으며, 이는 2010년 말 이후 처음으로 전년 대비 가격이 하락한 것이다. 심지어 전 분기에 비해서는 가격이 5% 하락했다.

난방 시스템 교체에 대한 법안은 이러한 하락세에 대한 압박을 더 증가시킬 가능성이 높다. 

LBS부동산 경영 대변인 마티아스 바세나크(Mathias Wahsenak)는 "높은 금리와 난방 시스템을 교체할 때 구매자나 소유주가 부담해야 할 비용에 대한 불확실성이 결합되어 구매를 꺼리는 현상이 두드러졌다"라고 설명했다.

수요가 줄어들면 필연적으로 구매 가격에 대한 압박이 커지며, 공증된 판매 가격이 희망 가격과 크게 차이가 나는 경우가 많다. 

특히 오래된 부동산의 경우 향후 투자 가능성에 대한 가격 책정도 고려해야 한다. 소유주 협회인 Haus & Grund는 많은 소유주들이 가능한 한 많은 시간을 벌기 위해 기존 난방 시스템을 수리하는 데 우선 집중할 것으로 예상하고 있다.

구매자에게는 난방 시설 공사의 필요성이 가격 협상에서 유리하게 작용할 수 있다. 

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리터는 “잠재적 구매자는 시설 투자 필요성을 압박의 수단으로 활용한다. 점점 더 에너지 성능 인증서와 주택의 에너지 효율성이 판매 과정에서 주요 역할을 하고 있으며, 구매자는 가격 협상에서 자신의 입지를 강화하기 위해 이를 요청하고 있다“고 말했다.

리터는 또한 “은행들도 이제 에너지 인증서를 더욱 중요하게 여기고 있으며, 이는 현대적이고 에너지 효율적인 건물에 대한 소폭의 금리 인하 형태로도 반영될 수 있다“고 덧붙였다.

<사진: 타게스샤우 전재>

독일 유로저널 김지혜 기자

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