주택을 매매하는 데 있어서 판매자가 해야 할 역할을 요약하면 다음과 같다. (1) 부동산을 시장에 내놓는다. (2) (판매 에이전트의 도움을 받건 안받건) 판매가격을 정하고, 계속해서 협상된 가격으로 팔겠다는 구속력 있는 합의를 한다. (3) 매매가격에 어떤 것이 포함되고 어떤 것이 포함되지 않는지 구매자와 합의한다. (4) 구매자나 그의 법적 대리인이 물어보는 질문에 진실하게 대답한다. (5) 부동산 관련된 사항을 잘못 표현하지 말아야 한다. (기본적으로 구매자를 오도할 수 있는 발언을 삼가해야 함) (6) 계약 완료일까지 집을 비우고 구매자에게 집을 넘겨준다. (7) 판매 대리인과 솔리시터 (또는 부동산양도취급인)에게 약속한 수수료를 지급한다.

주택 매매거래에서 관련법에 의해 적용되는 일반원칙은 구매자의 위험부담 (caveat emptor) 또는 ‘let the buyer beware’ 이다. 주택을 구입할 때 구매자 입장에서는 그 주택이 판매자가 요구한 가격만큼의 충분한 가치가 있는가 스스로 확인하고 만족하여야 하는 부담감이 있다. 왜냐하면 만일 집이 구매자의 기대에 못 미치더라도 판매자에 대하여 법적인 상환청구를 하기가 좀처럼 쉽지 않기 때문이다.

그럼에도 불구하고 판매자에게는 여러 가지 분명한 책임이 있다. 주택의 거래금액이 워낙 크기 때문에 이 점을 가볍게 생각해서는 안된다. (1) 판매자는 법적절차를 취급하는 솔리시터 (또는 부동산 양도취급인)과 판매를 취급하는 부동산중개소 같은 전문판매 에이전트를 지명함으로써 항상 최선을 다하여 매각을 하여야 한다. 이런 전문가들은 어떤 잠재적인 함정을 피하면서 안전하게 매매가 완성되도록 도움을 준다. (2) 판매자는 구매자가 주택구입가격에 대하여 매력을 느낄 수 있도록 매매단계 초기에 올바른 가격을 확정해야 한다. (3) 나아가 부동산 판매가격에 무엇이 포함되고 무엇이 포함되지 않는지를 결정해야 한다. 이런 결정은 처음에는 보통 판매 에이전트의 상담을 받아서 내려진다. 그리고 바이어와 판매자를 각각 대표하는 솔리시터 간의 계약서 (또는 때로는 협상)에 따라 최종 결정된다.

부동산을 매매 시에 판매자는 솔리시터가 보내주는 질문서 (enquiry form)를 작성하면서 무엇이 판매가격에 포함되는지 확정한다. 이것은 집안에 있는 모든 품목을 포함하지 않는다. 법에서는 다음과 같이 구분한다. (1) 고정물 (fixtures) – 이는 카펫, 고정식 벽장, 부엌수납장 등 집안에 없어서는 안될 필수품을 말한다. (2) 부속물 (fittings) - 이는 매매계약 시에 판매가격에 포함되었거나 또는 집에 남겨 놓으면 포기하는 것으로 결정된 것이 아니라면 판매자가 이사 시에 가져갈 생활용품이나 설비를 말한다. 따라서 판매자가 특별한 생활용품(fitting)을 집안에 남겨 놓기로 약속하거나 판매가격에 포함되어 있다고 했다면, 판매자는 이를 거래의 일환으로서 반드시 지킬 의무가 있다. 만일 이 문제에 대하여 어떤 의구심이 든다면, 이는 양당사자 사이에 계약서를 완료하기 전에 각자의 솔리시터를 통해서 해결하여야 한다.

판매자는 자신이 그 주택을 구입한 이후에 어떤 중요한 변경이 있었다면 구매자의 솔리시터에게 이를 알려야 한다. 예를 들어, 증축을 했거나 방가로 하우스의 낮은 다락방을 2층으로 개조한 경우 반드시 건축허가 (planning permission)을 받았어야 한다. 만일 이런 행위를 사전 허가 없이 했다면 지방정부에 의해 원상회복 시키라는 강제명령을 받을 수도 있다. 만일 이런 내용을 고의로 감춘다면 비록 법적 대리인의 과실이 있다고 하더라도 이는 판매자의 책임이 될 것이다.

최근의 판례는 만일 판매자가 사실과 달리 이웃사람이 아주 좋은 사람이라고 말했다면 경우에 따라서 그 책임을 질 수도 있음을 시사한다. 만일 판매자가 사실관계를 왜곡하였다면 그로 인하여 구매자가 입은 손해에 대하여 계속하여 책임을 질 수도 있으므로 주택 판매 시에 주의를 기울여야 한다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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