주택을 구입할 때, 구매자는 그 주택에 어떤 결함이 있는지 유의해서 살펴보아야 한다. 이 문제는 구매자가 이사하자마자 바로 손을 대야하는 문제일 수도 있고, 매매 조건으로 매도자에게 미리 수리 또는 보수해 달라고 요청할 수도 있다. 주택조사의 목적은 이런 정보를 제공하는 것이다. 기본평가서 basic valuation는 대출업자가 대출결정을 할 수 있는 정보만을 제공하는 반면, Home Buyers Report나 Full Structural Surveys 는 주택에 대하여 훨씬 더 포괄적인 정보를 제공한다. 어떤 주택이 어떤 문제점을 가지고 있는지 발견하는 것은 어떤 종류의 조사를 하느냐에 달려 있다. 여기서는 일반적으로 주택에서 발견되는 가장 심각한 문제에 대해서 알아본다.

1. Dry rot (건식:乾蝕)

Dry rot은 나무가 부패된 후 푸석푸석하게 가루로 되어 버리는 현상이다. 이 현상은 대기 중에 떠다니는 곰팡이 포자가 나무에 달라 붙어 발생하는데, 이 곰팡이는 습기가 많고 공기가 잘 통하지 않는 곳 (예를 들면 천정 밑)에서 번성하고, 다른 나무를 공격하기 위하여 벽돌 사이를 이동할 수도 있다. 부패가 많이 진행되면 나무는 아주 약해져서 부러지기 쉽고, 수백만 개의 포자가 다른 젖은 목재를 찾아 이동하면서 버섯처럼 생긴 곰팡이가 나타난다. 이것을 방지하는 유일한 방법은 곰팡이가 번성할 수 있는 조건을 만들지 않는 것이다. 그래서 별도의 환기용 벽돌을 설치해야 될 수도 있고, 습기가 스며드는 것을 방지하기 위하여 새로운 시설물을 설치하거나 기존의 어떤 시설물이나 장치를 제거해야 할 수도 있다.

이 현상이 발생했을 때 처치방법은 오염된 나무기둥을 오염된 지점에서 1m이상 더 제거한 후 나머지 나무에 화학적 조치를 하는 것이다. 이 작업은 광범위할 수도 있고 매우 비싼 비용이 들 수도 있다.

2. Wet rot (습식:濕蝕)

이는 기본적으로 물에 의해 나무가 부패하는 것으로 곰팡이에 의한 건식현상은 없다. 이는 쉽게 조치할 수 있다는 점에서 심각한 문제는 아니지만 만일 계속 진행된다면 주택에 광범위한 손상을 줄 수 있다.

이 현상을 방지하려면 물이 들어갈 수 있는 곳을 막고 외부로 노출된 나무 기둥에 적절한 페인트 칠을 하면 된다. 이 현상이 발생하면 근본 원인을 치료 (예: 지붕의 기와나 창문 틀 수리) 한 후 많이 손상된 나무를 제거하고 깨끗한 나무로 대체해야 한다. 만약 손상부위가 작다면 그 부위를 합성수지로 대체할 수도 있을 것이다. 주변 기둥에 습식이 확산되지 않도록 하기 위하여 방부처리된 판자를 부패된 나무 근처에 삽입할 수도 있다.

3. Subsidence & heave (주택침하와 융기)

Subsidence 는 주택 밑의 땅이 꺼져서 주택에 구조적인 손상을 주는 경우를 말한다. 반대로 heave는 집 밑의 땅이 솟아 올라서 발생하는 구조적 손상을 말한다. 이런 현상은 주로 (1) 집이 점토성 땅 위에 지어졌을 때, 장기간 건조한 날씨가 오래 지속되거나, 또는 근처의 나무나 잡목의 뿌리가 토양의 수분을 빨아 버려서 집 밑의 토지가 말라서 발생할 수 있다. (2) 집이 모래 토양 위에 지어졌을 때, 장기간의 홍수나 터진 수도관에 의해 땅이 씻겨 내려감으로써 발생할 수 있다. (3) 집이 오래된 광산 근처에 있을 때, 땅이 불안정하고 꺼짐으로써 발생할 수 있는 데 이는 가장 심각한 형태의 침하현상이다.

침하나 융기의 증상은 보통 회칠한 벽이나 벽돌 사이에 새로운 금이 생기거나 기존에 있던 틈이 더 커진다든지, 문이나 창문이 꽉 끼어서 열리지 않는 경우에 인지할 수 있다.

만일 침하의 원인이 나무 뿌리 때문이라면, 치료방법은 간단히 그 나무를 제거하면 될 것이다. 마찬가지로 수도관도 쉽게 고칠 수 있다. (비록 손실된 땅을 메꾸어야 하지만). 만일 집에 손상이 크지 않으면 새로운 회칠이나 도색만을 필요로 할 것이지만, 심각한 손상이 일어났다면 주택의 기초를 다시 보강 (예를 들면 주택 밑에 지지대를 대는 작업 등)할 필요도 있는데, 이는 상당한 시간과 경비를 요구할 것이다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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