“K는 Retail Shop을 하기 위해 건물의 지상층 일부의 리스를 수년 전에 양수했다. 그런데, 같은 장소에 레스토랑을 내고 싶은데, 가능한가를 물어 왔다.”
리스계약에서 개런토(guarantor) 또는 슈어티(surety)는 테넌트가 렌트를 못내거나 테넌시 계약을 어겼을 때, 그 손해를 랜드로드에게 직접 배상하기로 한 보증인을 말한다. 목적부동산의 법률적 설명은 그 부동산이 법률적인 부동산 거래에서 어떻게 인식되느냐로 나타난다. 이러한 설명은 디드(Deed)나 모게지(Mortgage) 또는 다른 매매문서나 카운티 기록원, 등기소, 세금평가사 또는 다른 비슷한 공무원들의기록을 통해서 나타난다.
부동산 용어에서, 부착물(fixture)은 부동산에 충분하게 부착되어 있어서, 옮기거나 떼어 내면 그 부동산에 해를 가하게 될 물건을 말한다. 부착물의 예로는 수납장, 싱크대, 변기, 벽과 벽사이의 고정된 카펫등이다.
동산(Chattels)은 이동 가능한 개인 소유물을 말하는데, 한 장소에서 다른 장소로 이동할 수 있다는 의미에서 부동산과 구별된다. 동산의 예로는 커튼이나 블라인드, 마이크로 웨이브, 냉장고, 책상, 컴퓨터등이다. 리스 개선물이라 함은 리스목적물의 영구적인 개선을 위해 설치된 물건을 말한다.
이들은 고정자산으로 간주되며 임대기간에 걸쳐서 감가상각된다.
테넌트는 랜드로드가 허용한 목적으로만 임대목적물을 사용할 수 있다. “임대목적물의 허용 용도” 조항은 테넌트가 특정 형태의 비즈니스에만 종사하도록 제한한다. 위의 K의 케이스에서 처럼, 리스에 포함되지 않은 추가 용도로 임대목적물을 사용하려면, 테넌트는 랜드로드의 서면 승락을 받아야 한다.
자동갱신은, 테넌트나 랜드로드가 상대방에게 리스를 종료한다는 노티스를 주기 전까지, 리스가 합의된 기간동안(주간, 월간 또는 년간) 영구적으로 갱신되는 것을 말한다.
확정 종료일 (Fixed End Date)리스
종료일을 확정하는 리스로 랜드로드와 테넌트 양쪽에 리스 기간의 확실성을 부여한다. 이 리스의 장점은 당사자 누구도 구태여 리스 종료를 노티스할 필요없이, 리스가 확정된 날짜에 종료된다는 것이다.
이 확정종료일 리스에서는 랜드로드가 리스상에 변경 할 권리를 가지고 있거나, 테넌트가 동의가 있어야 렌트를 올리거나 다른 조건을 변경할 수 있다.
만약 테넌트가 종료일 이후에도 남아 있으면, 랜드로드는 (a) 렌트를 받고 종료전의 리스와 같은 조건으로 월간 리스를 계속하거나, (b) 새로운 리스를 서명하거나, (c) 테넌트를 내보낼 절차를 시작할 수 있다.
수 주/ 월/ 년(Fixed Number of Weeks / Months / Years) 리스
수 주/월/년 리스는 시작일과 지속될 수 주/월/년이 주어 진다.(예, 2011년 5월 1일에 시작하여 18개월 동안) 이 리스도 종료하기 위해 노티스를 줄 필요가 없고, 확정된 수의 주/월/년에 리스가 종료된다. 또한, 랜드로드가 리스상에 변경할 권리를 가지고 있거나, 테넌트의 동의가 있어야 렌트를 올리거나 다른 조건을 변경할 수 있는 점은 확정종료일 리스와 마찬가지이다.
확정기간의 종료일에, 랜드로드는 (a) 렌트를 받고 종료전의 리스와 같은 조건으로 주간/월간/년간의 리스를 계속하거나, (b) 새로운 리스를 서명하거나, (c) 테넌트를 내보낼 절차를 시작할 수 있다.
확정 종료일 (Fixed End Date)리스
정기리스(주간/월간/년간 자동연장 리스)는 한 당사자가 리스를 종료시킬 때까지 계속된다. 리스를 종료하려면, 랜드로드나 테넌트는 법령에 규정된대로 종료하겠다는 의사를 통지해야 한다. 보통 랜드로드는 법령에 규정된대로 적절한 노티스를 줌으로써 리스의 조건을 변경하거나 렌트를 올린다. 노티스 기간의 종료일에 테넌트가 이사가거나 랜드로드가 테넌트를 내보내는 절차를 시작할 수 있다.
Robert Kim(金東成)Senior Consultant
유로저널 컬럼니스트
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