< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 10> Lease 5–Commercial Lease IV
“임기를 마치고 귀국하는 K목사는 살던 집을 은행 모게지를 이용해서 샀는데, 귀국하기 전에 이 집을 교회에 헌납하고 싶다.”고 방법을 물어 왔다.
어느 나라이건 주거용이든 사업용이든 건물을 임차하면 늘 따라다니는 문제가 보증금이다. 더구나 우리나라 사람들은 우리 나라에 독특한 전세와 전세 보증금 제도가 있다보니 보증금 예치에 더 익숙한 것 같다.
리스에도 보증금 제도가 있는데, 안전보증금과 변상보증금이 있다.
안 전 보증금은 테넌트가 리스하의 모든 의무들을 이행하는 것을 보증하기 위해 테넌트가 랜드로드에게 지불하는 일정액의 금전이다. 랜드로드는, 리스기간 동안 테넌트가 리스계약의 조건을 위반하지 아니하고, 리스 목적물에 손해를 가하지 않을 것을 보장하기 위해, 안전보증금을 유치하도록 요구하게 된다. 만약에 테넌트가 리스 목적물에 손해(통상의 사용에 의한 마모나 파손은 제외)를 가하거나, 테넌트가 렌트를 지불하지 않으면, 랜드로드는 안전보증금에서 손해나 미지급 렌트를 변제받을 권리가 있다. 통상 테넌트는 리스 시작시에 안전보증금을 랜드로드에게 유치하고, 리스 종료시에 랜드로드로부터 수리나 변상비용을 안전보증금에서 제외하고 돌려 받게 된다.
안전보증금은 테넌트와 비즈니스의 종류에 따라 1~3개월치의 렌트 정도의 금액으로 한다. 변상보증금은 보통 1달치 렌트 정도의 금액으로 하지만, 상업 리스에서는 랜드로드가 정하는 금액이 될 수도 있다.
상태보고서(The schedule of condition)는 리스 시작시에 작성되는 리스 부동산에 대한 검사보고서이다. 이 서류는 테넌트가 입주할 때 리스 부동산의 상태에 대한 설명을 포함하고 있고, 그 부동산의 상태에 대한 증거로서 사진들이 첨부된다.
이 보고서는 리스 종료시에 테넌트가 리스부동산에 손해를 끼쳤는지를 판정하는 자료로 사용된다. 따라서, 테넌트는 기존의 모든 하자가 이 보고서에 적절하게 명시되도록 해야한다. 그래야 나중에 랜드로드의 주장에 항변할 자료로 유용하게 사용될 수 있다.
리스트릭션(Restriction) 은 등기부에 재산권이나 차지가 등기되는 방법을 통제하는사항들이다. 다양한 이유에서 다양한 종류의 리스트릭션이 생길 수 있다.
예를 들자면, 어떤 부동산에 이익을 향유할 수 있는 권리가 있는 사람은 본인의 동의없이 그 부동산을 처분할 수 없게하는 리스트릭션을 등기할 수 있다. 이러한 리스트릭션 중에서 표준형 리스트릭션은 법률의 규정에 의한 것들이다. 이러한 표준형 리스트릭션은 신청 사유를 등기심사관에게 설명할 필요가 없다.
여기서 만약, 리스트릭션이 재산의 일부에만 영향을 미칠 경우, 토지 등기청은 리스트릭션에 의해 영향받은 부분을 확인하기에 충분해야 신청을 접수한다. 그 표현은 아래와 같은 형식을 취할 수 있다:
* 구술 설명(예를 들어, “등기된 재산권자의 [22 Smith Street로 알려진] 등기된 (일부) 재산권의 처분금지가 등록된다…”), 또는
* 리스에 첨부된 도면 참조(예를 들어, “등기된 재산권자의 [리스도면에 파란 테두리가 쳐진] 등기된 (일부) 재산권의 처분금지가 등록된다…”).
다만, 위의 구술설명의 경우에는, 토지등기청은 육지측량부 지도에서 그 부동산의 정확한 경계를 명확하게 확인할 수 있을 때에만 그 부동산의 구술설명을 접수한다.
K목사의 경우는, 리스 계약과는 차이가 있지만, 우선 모게지 은행의 동의를 요청한 후, 은행이 명의 이전을 동의하면 교회에 이전하고, 동의하지 않으면 리스트릭션을 등기하기로 했다.
Robert Kim(金東成)Senior Consultant
유로저널 컬럼니스트
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