“K는 상가 건물을 소유하고 있는데, 지상층 일부를 L에게 식당으로 임대했다. 계약 종료 기간이 다 되어서 건물을 리모델링을 하려고 하는데, L은 식당을 더하려고 리스 갱신을 신청했다.”
어느 임대차 계약이든 임대인은 임대료를 잘내고 임대 목적물을 잘 수리하고 관리하는 임차인과 계약을 오래 유지하고 싶고, 임차인은 좋은 임대 목적물을 저렴한 임대료로 오래 사용하고 싶어할 것이다.
위의 K의 케이스에서처럼, 일단 랜드로드가 리스를 종료하고자 하면, 우선 아래 조건들을 살펴야 한다.
1. 테넌트가 비즈니스 목적으로 임대 목적물을 점유하고 있는지?
2. 1954년 랜드로드와 테넌트 법(the Landlord and tenant Act 1954: LTA1954) 적용을 배제하기로 했는지?
3. 계약종료일에 테넌트가 떠나기를 원하는 지?
테 넌트가 임대 목적물을 비즈니스 목적으로 점유하고 있으면, 원래의 리스 종료일이 도래되어도 계약이 자동적으로 종료되지 않는다. 그 대신에 법적으로 ‘홀딩 오버(Holding Over)”라고 해서 리스가 계속된다. 일단, 리스가 ‘홀딩 오버’기간에 들어 가면 LTA 1954에 규정된 절차들에 의해서만 종료가 가능하다.
그러나, 커머셜 리스 작성 전에 리스가 리스 종료일에 계속되지 않기로 합의되었다면, 즉, LTA1954를 배제하기로 합의했다면, 테넌트는 계약 갱신을 할 권리가 없다. 이런 경우는 단지 리스가 종료된 후에 랜드로드와 어떤 조건으로 합의할 수 있는 지에 따른 협상의 문제일 뿐이다.
만약, LTA 1954 적용을 배제하기로 안했다면, 당사자 일방은 리스 계약을 종료하거나 갱신하기 위해서는 1954 LTA에 정해진 양식을 사용해서 상대방에게 노티스나 리퀘스트를 해야 한다. 이런 양식에는 대표적으로 섹션 25노티스와 섹션 26리퀘스트가 있다.
섹 션 25 노티스는 랜드로드가 테넌트에게 노티스 양식인 반면, 섹션 26 리퀘스트는 테넌트가 랜드로드에게 리퀘스트하는 양식이다. 만약, 랜드로드가 섹션 25 노티스로 이미 리스 종료를 신청했다면, 테넌트는 섹션 26리퀘스트로 계약 갱신을 신청할 수 없다. 마찬가지로, 테넌트가 이미 섹션 26 리퀘스트로 계약 갱신을 신청했다면, 랜드로드는 섹션 25 노티스로 리스 종료를 신청할 수 없다.
섹션 25 양식 – 랜드로드의 노티스
섹션 25 노티스는 랜드로드가 다음 경우에 사용할 수 있다.
1. 새로운 계약 제의와 함께 현 계약을 종료하고자 할 때,
2. 새로운 계약을 거절하는 사유들과 함께 현재 계약을 종료하고자 할 때.
위의 K의 케이스에서 처럼 만약, 랜드로드가 계약을 종료하기를 원하면, 테넌트에게 새 계약을 거절하는 이유를 적은 섹션 25노티스를 테넌트에게 보내야 한다. 이 때, 테넌트에게는 2가지의 옵션이 있다.
첫 째는, 테넌트가 그냥 가만히 있는 것인데, 이렇게 가만히 있으면, 계약은 섹션 25 양식에 기재된 날자에 종료된다.
둘 째는 테넌트가 법원에 계약 갱신을 신청하는 것인데, 이렇게 하면, 랜드로드는 법원에 왜 계약을 종료하고자 하는 지 사유를 제출해야 한다. 이 사유들은 LTA 1954의 섹션 30(1)의 사유들 중 하나를 충족하여야 한다.
만약, 랜드로드가 계약을 갱신하고자 하면, 현 계약을 종료하고, 새로운 계약 조건이 포함된 섹션 25 노티스를 테넌트에게 보내야 한다.
섹션 26 양식 – 테넌트의 리퀘스트
섹 션 26 리퀘스트는 테넌트가 새 계약을 요청하기 위해 랜드로드에게 보내는 양식이다. 이 리퀘스트에는 테넌트가 제시한 새 계약 조건들을 적게 되어 있다. 랜드로드는 수령과 동시에 계약을 갱신할 지, 안할 지를 2개월 이내에 결정해야 한다. 만약에 랜드로드가 계약에 반대한다면, 랜드로드는 LTA 1954 섹션 30(1)에 규정된 계약 종료 사유를 하나 이상 명시해서 법원에 계약 종료를 신청할 수 있다.
Robert Kim(金東成)
Senior Consultant
한국과 영국에서 법률공부를 한 후, 현재 소송 전문 로펌인 ‘엘리스 테일러’와 이민 전문 로펌인 ‘파라니 테일러’에서 한국관련 일을 하고 있다. 영국에서의 20년 가까운 여러가지의 사업을 경험을 바탕으로, 킹스톤 경찰서 자문위원, 영국 인권단체 트러스티, 평통 영국협의회 임원으로 지역사회와 한인사회를 위해 일하고 있다.
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