집장만 자금 마련하기

 

K씨는 뉴몰든에 있는 플랫에 세들어 살고 있는데, 그 동안 모았던 돈으로 집을 장만하고자 한다. 매월 지불하던 집세로 모게지를 갚을 수 있으므로 추가 부담없이 집을 하나 장만할 수 있을 것 같은데 절차가 궁금했다.

 

보유 자금만으로 집을 살 수 없으면, 부족한 자금을 융통하기 위해서 융자나 모게지를 준비해야 한다. 이번 주에는 이러한 집장만에 필요한 자금마련에 대해 알아 보고자 한다.

 

대부분의 모게지 융자기관들은 매수인의 신용상태와 지불능력, 매수 희망 부동산의 현재가치등을 감안하여 융자 가능 금액과 이율등 융자조건을 제시하는데, 이를 “모게지 또는 합의의 기본(Mortgage or Agreement in principle)”이라고 한다.

 

모게지란, 부동산을 구매하기 위해 받는 융자를 말하는데, 모게지 융자회사들과 마찬가지로 대부분의 은행과 빌딩소사이어티들도 모게지를 취급한다. 집을 구매하지 않고 보유하고 있는 집의 대출 은행만 바꾸는 경우에는 리모게지('remortgage')라고 한다. 금융감독원(The Financial Services Authority : FSA)은 대부분의 모게지들을 파는 방법을 감독하지만, 후순위 담보와 대부분의 임차용주택(Buy to let) 모게지는 감독하지 않는다. 즉, 이 대출기관들은 정해진 규정들과 기준들만 지키면 되게 되어 있다.

 

모게지를 받는 방법으로는, 대출기관(은행, 빌딩소사이어티나 모게지 대출회사등)에서 직접 모게지를 받거나, 모게지 브로커를 사용할 수 있다. 이 두 방법의 차이는, 대출기관은 해당 대출기관의 상품만을 취급하지만, 브로커들은 수요자에게 알맞는 상품을 여러 대출 기관에서 찾아 줄 수 있다. 어떤 기관은 처음 구매자에게 특별한 거래를 주선하기도 한다.

 

일반적으로, 모게지 상품을 파는 회사들은 위에서 설명한 바대로 금융감독원(FSA)의 감독을 받거나 감독을 받는 회사의 에이전트들이다. 따라서, 계약을 하기 이전에 항상 계약하려는 회사가 FSA에 등록되어 있고, 모게지를 팔고 어드바이스할 수 있는 회사인지 확인해야 한다. 그렇지 않으면, 일이 잘못되었을 경우, 불만처리나 배상절차가 어려워 질 수 있다.

 

보통, 사고자 하는 집을 찾아야  정식 모게지 신청을 할 수 있는데,  FSA는 모게지를 파는 회사들이 중요한 두가지의 주요사실(Keyfacts) 서류들을 주도록 하고 있다.

 

• 모게지 서어비스에 대하여(about our mortgage services)라는 서류는, 누구의 모게지를 오퍼하는지, 어드바이스를 오퍼하는지, 또는 정보만을 오퍼하는지와 이 써어비스에 대해서 얼마를 지불해야 하는지에 대한 정보를 제공한다.

• 이모게지에 대하여(about this mortgage)라는 서류는, 얼마를 빌리려하는 지와 모게지 종류에 근거해서 준비한 모게지의 전체 비용, 매월 지불 금액, 이자율 종류와 이자율, 지불하게 되는 수수료, 모게지에 어떤 특별한 특징이 있는지, 더 이상 원치 않을 경우 어떻게 할 수 있는지 등에 대한 정보를 제공한다.

이 서류들은 중요한 것이므로 모게지 선택전에 꼭 일어 봐야 한다.

 

모게지 상환 방법은 주로 2가지를 이용하는데, 원금 상환하는 방법(Repayment)과 이자만 갚는 방법(Interest only)이 있다. 원금상환방법은 약정된 기간동안 융자금과 이자를 갚을 때까지 월 상환금을 내면된다. 이자만 갚는 방법은 약정된 기간동안 융자금의 이자만을 갚는다. 따라서, 보통, 모게지 기간 말에 상환해야 하는 융자금을 갚을 수 있도록 다른 예금이나 투자계획에 적립을 해야 한다.

 

어떤 모게지는 월납입금을 변경하거나, 모게지 계정과 예금과 다른 소득과 합칠 수 있는 옵션을 부여하는데, 이를 유연한 현금계정과 옵셑 모게지라고 한다.

고를 수 있는 이자율 범위 또한 찾아 볼 수 있다. 예를 들어, 변동('variable')과 트랙커('tracker') 레이트는 영란은행 이자율과 연동하여 변한다. 고정('fixed')이자율은 몇년 동안 고정되고, 캡드('capped')이자율은 변동이자율을 적용하되, 납입금액이 정해놓은 금액 이상 넘지 않도록 상한선을 가진다.

 

모게지 은행은 융자받은 사람이 사망할 경우, 융자금을 갚아 주는 모게지 생명보험(Mortgage Protection Life cover)을 들라고 요청할 수 있다. 또한, 아프거나 불구가 되거나, 직장을 잃었을 경우에 소득을 보전해주거나 모게지 금액을 내주는 모게지 금액 보호 보험(Mortgage Payment Protection Insurance)을 들 수 있는데, 보험료를 내는 것이 부담될 수 있으나, 장래에 어려움에 처했을 경우 큰 도움이 된다.

 

 

 

 

 

 

 

Robert Kim(金東成) Senior Consultant

유로저널 컬럼니스트

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