영국 주택 가격, 금리 인상으로 올해와 내년 하락세

영국 주택 가격, 금리 인상으로 올해와 내년 하락세 

이자율 2 배 이상 인상되고 팬데믹 동안 상승 분이 상쇄될 가능

영국의 주택 가격이 물가 상승과 금리 인상에 영향을 받아 올해와 내년에 하락이 지속되어 최소한 5% 추락해 판데믹 이후 약 20%가량 급등한 집값을 조금이나마 상쇄될 것으로 예상된다

캐피털 이코노미스트(Capital Economist) 보고서를 인용한 영국 일간 데일리메일지 보도에 따르면  2022년에 예상했던 연간 9% 상승할 것이라는 에측에서 후퇴해 2024년 말까지 전반적으로 4.8% 하락할 것이라고 발표했다.

대부분의 예측에서는 2023년에 집값이 소폭 상승할 것으로 예상했지만, 3% 하락으로수정했고, 2024년에는 1.8% 더 하락해 팬데믹 이전의 가격으로 돌아갈 것으로 예상하고 있다.

주택 가격 하락은 인플레이션 상승과 앞으로 몇 달 동안 모기지 이자율의 '급상승'이 원인이 될 것으로 예상되기 때문이다.

캐피털 이코노미스트(Capital Economist)는 현재 추정치로 1.8%인 평균 모기지 이자율이 2023년에는 3.6%로 두 배 증가할 것이라고 예측했다.

현재 주택담보대출 이자율은 ‘1990년 이후 가장 가파른 상승’을 보이고 있으며, 주택구입을 위한 대출비용이 이에 따라 증가할 것이기 때문에 주택 가격의 상승이 둔화될 것으로 전망된다.  

기준금리가 높으면 은행이 돈을 빌리는 데 비용이 더 많이 들고 추가 비용은 고객에게 전가된다.

또한, 주택 구매를 희망하는 자들은 모기지에 대한 융자 기관인 은행들로이 치솟고 있는 생활비 등을 고려하게 되어 융자 테스트를 통과하는 것이 더 어렵게 될 것으로 예상된다.

영국 자금 시장 전문가들은 2024년 말까지 집값이 최소 5% 하락하여 코로나19 발병으로 상승했던 20%의 폭을 상쇄해 팬데믹 전의 가격으로 희귀할 것이라는 전망이 나오고 있다.

그러나 이러한 예측 보고서는 지난 2008년 혹은 1990년과 같이 20%가량의 집값 폭락이 반복될 가능성은 낮다고 전망했다.  보고서는 ‘현재의 주택가격 대비 수익 비율이 2007년과 비슷하지만, 금융 위기 이전의 모기기 이자율이 6%선으로 회복될 것으로는 보이지 않기 때문에 모기지 상환에 대한 부담이 훨씬 적을 것’이라고 보고했다.

Clarity Wealth Management에서는 ‘물가 상승 및 금리 인상과 더불어, 구매자 관점에서 부동산 시장의 냉각기는 희소식이고 이는 또한 첫 구매자가 부동산 시장을 계속 움직이게 하는 필수적이기 때문에 수요와 공급의 균형을 맞추는 데에도 도움이 될 것’이라고 전했다. 

또 다른 중개회사 Cluttons에서는 또한 주택 가격이 충분히 내려갈 때 까지 첫 구매자들이 구매를 보류하는 것이 좋다고 제안했다.  이들은 ‘최근 주택가격 상승은 급격한 물가 상승과 생활비 증가 등과 더불어 더욱 구매를 어렵게 했기 때문에, 이러한 불안 요소는 공급을 증가시킬 것이고 그로 인해 2023년에는 주택가격이 다시 떨어질 것’이기 때문에 ‘올해 말 까지 구매를 미루는 것이 현명하다’고 예견했다.

한편 다른 예측에서는, 주택가격의 소폭 상승을 예견하기도 했다.  부동산 중개회사인Knight Frank에서는 판데믹으로 억압되었던 주택가격이 조금씩 자유로워 지면서 2023년에는 1%, 이듬해에는 2% 오를 것이라고 전망했다.  이들은 ‘모기지 이자율과 생활비 상승 등으로 전체적인 가격 상승이 둔화될 것’이라고 예상했다.

Halifax은행의 경우 연초에 0-2%의 일반적 상승률을 예측했으며, 온라인 주택 검색 및 중개 회사인 Rightmove와 Zoopla에서는 각각 5%와 3% 상승을 예견한 바 있다.

Nationwide Building Society는 2020년 초 판데믹 발생 이전과 비교하여 현재 주택 가격은 21%가량 높아졌다고 밝혔고, 지난 12개월에만 최고￡265,312를 기록하며 ￡33,000가 올랐다고 전했다.

95% 주택 담보 대출의 경우 역자산 우려

대형 모기지 보유자에게는 ‘역자산 (negative equity)’ 경보

주택가격이 대폭 하락할 경우, 부동산 가치가 같이 떨어지기 때문에 모기지의 규모가 큰 주택 보유자의 경우 역자산 (대출금이 집값보다 많은 상태)이 되어 손해를 볼 수 있다.  

이는 주택의 가치가 담보가보다 낮을 경우, 특히 소액의 보증금만 지불한 상태인 첫 구매자의 경우에 해당한다.  

Clarity Wealth Management에서는 ‘최대 5% 까지의 주택 가격 하락에 있어서 가장 큰 우려는 최근 몇 년간 95%의 주택 담보대출을 받은 첫 구매자’라면서, 이는 ‘많은 대형 모기지 보유자들이 역자산의 굴레에 빠질 수 있음을 의미한다’고 경고했다.  

주택 소유자가 이사를 하거나 담보 대출을 받으려고 할 때 역자산은 부정적으로 작용하며, 주택 가치가 다시 대출금 이상으로 역전될 때 까지 오도가도 하지 못하는 상황이 될 수 있다.

영국 유로저널 노나니 기자

eurojournal29@eknews.net