해외부동산 취득,소득세 및 양도소득세 납부 의무

해외부동산 취득,소득세 및 양도소득세 납부 의무

-자녀 등 타인 명의 부동산 취득,외국환거래법 위반-

영국을 비롯한 재유럽 내 국내 송금을 이용해 부동산 취득이 급격히 늘고 있는 가운데,한국 국세청이 이에 따른 부동산에 관련돤 납세 규정을 소개하는 내용을 1 일 발표했다.  
지난 2월 개인투자용 해외부동산 취득한도가 300만달러로 대폭 확대된 이후 해외부동산 투자가 급증하고 있지만 해외부동산 투자 수익에 대해 국내에서는 납세의무가 없는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많다.
예를 들어 국내에 주택 1개를 소유한 사람이 해외주택을 취득해 임대하는 경우 발생한 임대소득에 대해 종합소득세 신고대상이 아닌 것으로 알고 있으나, 국내외를 막론하고 2개 이상 주택소유자의 임대소득은 종합소득세 과세대상이다.
국세청에 따르면 자금능력이 없는 유학생 미성년 자녀나 배우자 명의로 해외주택을 취득하는 경우 송금 명의인과 해외 현지에서 부동산을 취득한 명의인이 다를 경우 증여세 과세대상이 된다. 또 해외부동산을 투자가 아닌 거주목적으로 취득했다하더라도 이를 타인에게 임대하는 경우 국내의 다른 소득과 합산해 종합소득세를 신고 납부해야 한다.
다만 현지국가에서 임대소득과 관련해 세금을 납부했다면 외국납부세액공제를 받을 수 있다.
이와 함께 해외부동산을 처분해 양도소득이 발생하면 해외 현지에서 양도소득세를 비과세해도 국내에서는 이 소득에 대해 신고·납부해야 한다. 반대로 해외 현지에서 신고·납부했다면 국내에서 외국납부세액공제를 받을 수 있다.
아울러 해외부동산을 직계존비속에게 명의이전하거나 제3자에게 대가 없이 처분해도 증여세 과세대상이 되고 사망으로 명의이전을 할 때는 상속세 과세 대상이 된다.
국세청은 또 당초 해외부동산 취득 명목으로 송금된 자금을 부동산 취득에 사용하지 않고 자녀에게 증여 또는 유학경비 등 다른 용도로 사용하거나 신고내용과 딜리 자녀 등 타인 명의로 부동산을 취득하면 외국환거래법 위반이 된다.

- 해외부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우, 언제 어느 나라에 임대소득을 신고해야 하나.
▲ 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고·납부하는 것과는 별도로, 해외부동산 임대소득을 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산해 다음연도 5월1일~31일까지 소득세를 자진 납부해야 한다. 이 때 해외부동산 소재지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않다.(소득세법제57조)
- 국내 1가구 1주택 소유자가 해외주택을 취득하여 임대한 경우 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하나.
▲ 2개 이상의 주택(해외주택 포함)을 소유하는 자의 주택임대소득은 종합소득세 과세대상에 해당된다. 따라서 해외취득 주택으로부터 벌어들인 주택임대소득도 종합소득에 합산해 신고해야 한다.
주택의 경우 임대소득은 월세(연세 포함) 등이며, 임대보증금에 대한 간주임대료는 소득으로 보지 않는다.
다만, 주택 이외의 부동산에 대한 임대보증금은 간주임대료를 소득으로 보아 과세된다.
- 해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 복귀한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인가.
▲ 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)로 하고 있어, 해외주택에서 실제 거주하는 등의 사유로 거주자가 아니었던 자가 국내에 복귀한 후 5년 이내에 해외주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 과세하지 않는다.
- 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부하였는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고·납부해야 되는지요, 이 경우에는 이중과세가 아닌가.
▲ 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재국에서 양도소득세를 신고·납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 이 때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않는다.
이보다 더 상세한 정보를 알고자 할 경우 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 접속하시면 보다 많은 정보를 무료로 얻을 수 있다.  

한국 유로저널                                  
방 창완 기자
ekn@eknews.net