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Top-up loan과 리모기지 1. Top-up loan과 second mortgage 영국에서 살다 보면 어떤 방식으로든 집을 개량하게 될 경우가 생긴다...
by eknews24 / on Apr 11, 2011 19:58
Top-up loan과 리모기지
1. Top-up loan과 second mortgage 영국에서 살다 보면 어떤 방식으로든 집을 개량하게 될 경우가 생긴다. 여유자금이 없는 상태에서 현재 모기지 대출을 가지고 있는 주택을 개량하려고 할 때 자금조달을 어떻게 할 것인가 고민하게 된다. 이 때 가장 간단한 방법은 원래의 대출업자로부터 추가로 대출을 받는 것이다. 이 방식의 대출은 전화카드를 충전하는 것처럼 top-up loan이라고 한다. 모기지 계약서를 새로 작성할 필요 없이 현재 가지고 있는 모기지 계약서로서 대출이 간단히 이루어 질 수 있다. 만일 매달 이자만 내는interest only모기지를 가졌다면 주택의 시세 변화에 따라 대출여력이 결정될 것이다. 반면 원금과 이자를 동시에 상환하는repayment 모기지를 가지고 있다면 일정 기간 후 추가대출 여력이 생길 가능성이 많다. 추가대출을 할 때 대출업자는 주택의 순자산규모가 충분한지 분석할 것이다. 예를 들면 주택을 보수한 후 주택의 가치가 기존 대출과 추가대출을 합친 것보다 더 높아지는지 분석할 것이다. 추가모기지 대출은 모기지 업무에 관한 법률 (Mortgage Conduct of Business Rules :MCOB)에 의해 모기지 계약의 변경에 해당되므로 대출회사는 고객의 신청을 받은 후 모기지 계약의 변경내용을 고객에게 문서로서 상세히 알려주어야 한다. 주택 개량비용을 조달하는 다른 방법은 주택을 담보로 대출을 받는 것이다. 이를 2순위 모기지 (second mortgage)라고 한다. 이는 원래의 대출업자가 아닌 다른 대출업자에게서 부동산을 담보로 대출을 받는 것을 말한다. 2번째 담보권자는 첫번째 담보권자 다음으로 우선권을 가진다. 만일 담보대출을 갚기 위해서 주택을 팔아야만 하는 경우가 생긴다면 1순위 담보권자가 먼저 대출금을 회수한 후, 남는 금액에서 2순위 담보권자가 자신의 대출금을 회수할 수 있다. 2순위 담보권자의 채권 미회수 위험도가 1순위 담보권자보다 높기 때문에 2순위 모기지의 이자율이 더 높은 경향이 있다. 언제 마지막으로 주택을 가치평가 했는가에 달려 있지만 2순위 모기지는 보통 부동산을 재평가한 후에 이루어진다. 2. 리모기지 차입자는 자신의 주택에서 리모기지(remortgage)를 받을 수 있다. 이는 기존의 모기지를 대체하기 위한 모기지 대출을 새로운 대출업자에게서 받는 것을 말한다. 리모기지는 정확하게 말하면 동일한 주택을 담보로 다른 대출업자에게서 새로 모기지 대출을 받아서 기존의 모기지를 갚는 대체대출 (replacement loan)이다. 같은 대출업자에게서 단순히 대출상품을 바꾸는 것은 리모기지라고 하지 않는다. 리모기지를 받는 이유는 다양하다. 매달 원리금 상환액을 줄이거나, 상환기간을 줄이거나, 대출금액을 증액하거나, 다른 채무를 합치기 위해서 일수도 있다. 대체로 리모기지는 새로운 대출업자의 대출조건이 더 좋을 때 (예를 들면 이자율이나 현금보상) 또는 차입자가 주택을 담보로 더 많은 대출을 받고 싶을 때 활용한다. 새로운 모기지 기간은 원래의 모기지 대출기간과 같은 수도 있고, 길어질 수도 있다. 만일 모기지 대출금액을 증액해 달라고 하면 대출업자는 그 주택의 순자산이 대출범위 안에 있는지 확인할 것이다. 순자산이 주택가치에 비해 너무 작다면 대출업자는 대출을 전혀 안하든지 대출 부대비용을 올리든지 아니면 똑 같은 금액을 대출하려 할 것이다. 리모기지의 가능성 여부는 개인의 환경에 따라 다르고 리모기지 과정상 비용이 많이 들수도 있으므로 전문가의 조언을 받는 것이 좋다. 하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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