다른 재화나 서비스를 구입하는 것과 비교하면 주택구입 절차는 더 복잡하고 더 많은 시간을 필요로 한다. 이는 거래금액이 크고 그 행위가 구매자에게 미치는 영향력이 길기 때문이다. 가게에서 물건을 거래할 때는 보통 판매자와 구매자만 존재하고 경우에 따라 금융회사나 신용카드회사가 개입하게 된다. 그러나 주택거래에서는 거의 모든 경우에 매매당사자 이외에 3~4명의 전문가가 더 개입하게 되고 이들 모두가 중요한 역할을 수행하여야 한다.

주택 매매과정을 단계별로 간략히 정리하면 다음과 같다.

1. 예산 수립

잠재고객은 우선 자신의 예산에 대해서 가장 먼저 생각을 해야 한다. 수입, 저축 그리고 투자금 같은 개인적 금융자원을 포괄적으로 따져본 후 금융기관에서 모기지를 이용하여 얼마나 조달할 것인가를 결정해야 한다. 실제로 많은 사람들이 처음 집을 본 후 곧바로 자신들이 본 그 주택을 살 수 없다는 것을 알고는 실망하는 경우가 많다. 모든 대출업자는 대출과정 초기부터 실제적으로 조언을 할 준비가 되어 있다. 어떤 대출회사는 대출 신청 초기에 비록 그것이 개인의 조건에 따라 변경될 수 있거나 일정 기간 동안만 유효하다는 전제를 가지고 있더라도, 차입자가 얼마나 빌릴 수 있는지를 알려주는 모기지 승인 확인서를 제공하는 경우도 있다. 모기지 대출업자 이외에도 부동산업체, 브로커, 모기지 조언자 mortgage advisers, 금융조언자 financial advisers 등 많은 전문가가 이에 대해 안내를 하고 있다. 어떤 대출회사에는 모기지부서가 별도로 있거나 상담업무를 연결해주는 서비스도 제공하고 있다.

2. House-hunting

일단 구매자가 구매 가격대에 대해 생각을 확정하면 주택 찾기 house-hunting 과정이 시작된다. 주택에 대한 자세한 정보는 판매 에이전트나 신문을 통해서 또는 개인적 밥업으로 취득한다. (스코틀란드에서는 솔리시터가 판매 에이전트로서의 역할도 수행한다.)

이 때 구매자는 다음 사항의 일부나 전부를 고려할 것이다. 근무처까지 근접성, 학교나 편의시설까지의 근접성, 연결도로나 대중교통수단까지의 접근성, 개인적인 선호도 (친구나 친척 집에 가까운가 또는 도시나 시골지역 등) 등등. 만일 선택한 주택에 대해서 정확한 감이 오지 않는다면 잠재적으로 대안이 될 수 있는 지역을 방문하여 비교하는 것도 유용한 방법이다. 이 과정을 통해 구매자는 시장에 있는 다른 부동산에 대하여도 아이디어를 가질 수 있고, 그 지역에 붙어 있는 안내문에서 판매 에이전트의 이름을 확인할 수도 있다.

3. 주택 직접 방문 Viewing

거래주택의 방문예약은 보통 판매 에이전트를 통해서 한다. 직거래인 경우는 매도자와 직접 연락하여 방문날자를 정한다. 이 과정을 통하여 구매자는 구입희망 주택의 후보명단을 만들고 어느 주택에 대하여 구매의사를 밝힐 것인지 결정하게 된다. 만일 인터넷으로 매매나 임대를 직거래하는 경우, 상대방이 연락전화번호 없이 이메일 주소를 주고, 고객이 이메일로 연락을 하면 급한 일이 있어서 외국에 있는데 계약금을 송금해 주어야 집을 보여 주거나 만날 약속을 확정하겠다고 유인하여 돈을 편취하는 경우도 있으니 조심하여야 한다.

4. Mortgage adviser 상담

만일 이 단계까지도 모기지 어드바이저와 상담을 하지 않았다면 즉시 상담을 받아야 한다. 상담 시에 얼마를 빌릴 수 있는지, 부족한 예산과 수수료 등을 지급하기 위해서 필요한 금액이 얼마인지를 산정한 후에 모기지대출을 신청한다.

모기지 대출 신청 시에 대출업자는 기본적으로 2가지 면에 초점을 맞추어 대출신청을 검토한다. (1) 이자를 치를 수 있는 차입자의 능력 : 수입과 지출 그리고 과거의 기록에 기초해서 차입이자를 치를 능력이 있는지 판단 (2) 모기지 대출에 대한 담보로서의 해당 주택의 적합성. 이 중 후자의 측면에서 모든 대출업자는 주택 감정이 수행되어야 한다고 주장하는데, 만일 모기지 오퍼가 있었다고 하더라도 감정평가사의 감정결과에 따라 모기지 대출조건이 변경될 수 있다. 이 단계에서 2가지 일이 병행된다. 하나는 판매자와 가격을 협상하는 것이고 다른 하나는 모기지 대출이 진행되는 것이다.

5. 솔리시터나 conveyancer 지명

위단계에서 언급한 일들이 진행 중일 때 구매자는 반드시 솔리시터나 부동산양도취급인 conveyancer 을 지명하여야 한다. 대부분의 대출업자는 고객이 원할 경우 그들이 알고 있는 평판 있는 전문가를 소개해 준다. 스코틀란드에서는 구매자가 오퍼를 할 준비가 되어 있지도 않은데 부주의하게 법적인 구매행위를 할 수도 있기 때문에 초기단계에서 법률조언을 받는 것이 아주 중요하다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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