H는 비즈니스를 하려고 건물 리스 계약을 준비중이었다. 랜드로드가 계약기간을 7년 이하로 하자고 했다. 이 경우의 리스 계약을 의뢰해왔다.
리스(Lease)는, 이전에 살펴 본대로, 일련의 세금부과대상인 금전(렌트)을 정기적으로 지불하기로 하고, 고정자산(부동산 등)의 배타적인 사용권을 획득하는 계약이다. 임 대목적물의 사용 댓가인 렌트는 보통 매 분기마다 정해진 날에 선 지급된다.(예를 들어, 3월 25일, 6월 24일, 9월 29일과 12월 25일등). 그러나, 랜드로드와 테넌트가 서로 합의하여 렌트 지급기일을 다르게 정하거나 바꿀 수 있다.
렌트에도 여러가지 형태가 있는데, 가장 기본이 되는 베이스 렌트(Base Rent)는 리스 계약에 나타난 미니멈 또는 기본 렌트금액이다. 퍼센트 리스(Percent Lease)는 주로 쇼핑센터나 다수의 테넌트 몰같은, 주로 다수의 소매업체가 밀집되어 있는 대형 쇼핑몰에 적용되는 임대형태를 말한다.
이 퍼센트 리스에서는, 테넌트는 고정적으로 기본렌트를 내고, 영업활동 결과에 따라 전체 영업이익의 몇 퍼센트를 내는 형태의 리스계약을 말한다.
FRI리스(Full Repairing and Insuring Lease)란 리스 부동산의 유지 및 수리에 들어가는 비용과 보험에 드는 비용(직접 보험을 들거나 랜드로드를 통해서 들거나) 전체를 테넌트가 책임지는 리스를 말한다.
그 로스 렌트 리스(Gross Rent Lease)는 테넌트는 기본 렌트와 리스 부동산에 관련된 특정 비용만 부담하고, 랜드로드가 리스 부동산의 운영 및 유지에 들어가는 다른 모든 비용을 부담하는 형태의 리스를 일컸는다. 운영비용에는 보험료, 유틸리티 사용료, 유지비용과 때로는 세금들도 포함된다.
프레미엄(Premium)은 리스를 구매하기 위해 테넌트가 랜드로드에게 지불하는 댓가이다. 대부분 프레미엄을 지불하는 경우는 프레미엄 금액에 상응해서 렌트를 감액해준다. 일반적으로는 25년이 넘지 않는 새 상업리스들은 거의 프레미엄을 받지 않고, 프레미엄은 대부분 주거용 부동산의 장기 리스에 많이 사용된다.
강제 규정에 의한 등기 정보
리스 기간이 7년 이상이고, 2006년 6월 19일 이후에 만들어 졌으면, 랜드로드에게 등기의무가 생기는 법정리스이다. 이를 법제화한 것이 2002년 토지등기법(the Land Registration Act 2002)인데, 7년 이상의 리스를 등기하도록 하고 있다. 많은 리스들이 등기됨에 따라, 토지 등기청은 모든 장기 리스는 더 많은 표준화와 능률적인 등기절차를 위해 강제조항을 포함하도록 하고 있다. 이 제도는 모든 등록할 수 있는 리스의 서두에 강제적인 표제 14개의 규정된 조항을 포함하도록 하고 있다. 이 법정 리스는 사람들이 두꺼운 리스 문서를 다 뒤져보지 않아도 리스에 포함된 메인 이슈들을 이해할 수 있도록 키포인트들이 리스의 서두에 하이라이트되어 있다.
랜드로드의 권리가 등기되어 있으면, 권리 번호를 제출해야 한다. 리스를 등기하려는 리스 목적물에 랜드로드의 권리 이외에 다른 권리들이 설정되어 있는 경우에는 다른 권리 번호들도 제출하여야 한다. 이런 권리들에는, 인수권(Rights of Acquisition), 리스 목적물 이외의 토지와 관련하여 주어진 토지 사용 제한규정들(Restrictive Covenants), 이지먼트(Easements:지상권과 유사한 토지 사용권), 사용제한의 표준 신청등이 있다.
위의 H 케이스에서 처럼, 계약기간을7년 이하로 할 경우는 등기가 강제되지는 않는다. 따라서 원래 리스의 성격인 양도가능한 재산권으로서 기능을 하자면 7년 이상은 되어야 한다. 더구나 사업을 잘 운영해서 굳윌(Good Will)이 축적되고, 잔여 리스와 같이 양도하려면 25년 정도는 되어야 하고, 적어도 20년은 되어야 7년 정도의 텀이 3번은 돌아가므로 양도가능한 재산권으로서 가치가 있다고 하겠다.
Robert Kim(金東成)Senior Consultant
유로저널 컬럼니스트
robert.kim@ellistaylor.com
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