“K는 식당을 운영 중인데, 리스 연장을 위해 랜드로드에게 계약 갱신을 요청했다.
그런데, 랜드로드가 과거에 렌트를 자꾸 밀려서 냈다며, 계약 갱신 요청을 거절하고 다른 사람에게 리스를 준다고 한다.”
랜드로드로서는 우선 렌트를 잘 내고, 건물을 잘 유지 관리할 수 있는 테넌트를 원한다. 테넌트가 렌트를 잘 내고, 건물을 잘 유지 관리한다면, 이런 테넌트와 계약을 연장하려 들 것이고, 이와 반대로 테넌트가 렌트와 유지 관리에 문제가 있다면 당연히 계약을 종료하고, 좋은 테넌트를 구하고자 할 것이다. 지난 주에 리스를 종료하거나 갱신하는 방법에 대해 알아 보았다. 만약, 지난 주에 설명된 대로, 임차인이 리스 갱신을 위해 LTA 1954 섹션 26의 리퀘스트를 랜드로드에게 보내 왔다면 랜드로드에게는 어떤 옵션이 있을까? 만약, 랜드로드와 임차인이 합의하지도 않고 노티스도 하지 않으면, 1954년 랜드로드와 임차인 법(The Landlord and Tenant Act 1954)에 의해 임대차 계약은 임차인이 임대목적물을 점유하고 있는 한, ‘홀딩 오버(Holding Over)’로 계속된다. 이 경우, 만약에 랜드로드가 종료일 후에도 임차인의 점유를 허락하면, 임차인은 렌트를 계속해서 지불하여야 한다.
임차인이 임대차 계약을 종료하고자 하는 경우,
첫째 방법으로는, 계약 기간 종료일까지 임대 목적물을 비워주는 것이다. 일단, 이렇게 비워주면, 더 이상 점유를 하지 않으므로, 리스의 임대 기간 보장 효력이 없어지고, 따라서, ‘홀딩 오버(Holding Over)’ 문제도 일어 나지 않는다. 문제는, 임차인이 임대 목적물을 비워주는 일이 지연되거나, 또는, 종료일을 잘못 계산해서 종료일에도 계속 점유하고 있을 수 있다는 것이다. 이에 더해, 임차인이 재고나 비품 등을 임대 목적물에서 완전히 비우지 않았을 수도 있다. 만약, 임차인이 임대 종료일에도 계속 점유를 하고 있으면, 리스가 법률적으로 계속된다. 그리고, 임차인이 이 임대차 계약을 종료시키려면, 최소한 3개월의 노티스를 랜드로드에게 해야 한다.
둘째 옵션은 LTA 1954의 섹션 27 규정에 따라 계약 종료일 3개월 전에 테넌트가 랜드로드에게 노티스를 하는 것이다. 이것이 계약 종료일에 계약을 끝내는 가장 안전한 방법이다. 즉, 노티스가 계약을 종료시키고, 임차인의 점유권도 소멸되고, 따라서 만약에 임차인이 이사를 늦게 해도 이 사실 자체가 임대차 계약을 자동적으로 지속시키지는 않는다.
랜드로드가 임대차 계약을 종료하고자 하는 경우,
임대차 계약의 당사자는 계약 종료전 6개월에서 1년 사이에 상대방에게 노티스 서식을 보낼 수 있다. 이 경우의 계약 종료일은 리스의 당초 종료일보다 빠르게 계약의 종료를 요청할 수 없다. 그런데, 임차인은 임대차 계약 갱신을 원하는 반면에, 랜드로드가 임대차 계약 종료를 원할 수 있다. 이럴 때에, 랜드로드는 일정한 경우에 임차인의 계약 갱신 리퀘스트를 거절할 수가 있다. 이렇게 랜드로드가 임차인의 계약 갱신 리퀘스트를 거절하려면, 거절하는 이유를 밝혀야 하는데, 이렇게 거절할 수 있는 근거들은 LTA 1954 섹션 30(1)에 정확히 나타나 있다. 이 이유들을 정리하자면 아래와 같다:
(a) 임차인이 현 리스에 따른 수리 의무를 위반했을 때.
(b) 임차인이 계속해서 렌트를 제 때에 지불하지 않을 때.
(c) 임차인이 현 리스의 계약 조건에 중대한 위반이 있을 때,
(d) 랜드로드가 적당한 대체 임대 목적물을 제공하고자 할 때,
(e) 현 리스가 부분적인 서브리스인데, 랜드로드가 빌딩 전체를 임대주면 서브리스로 받는 합계액보다 더 많은 임대수익이 있을 때,
(f) 랜드로드가 건물을 허물거나 재건축을 하려 하는데, 임차인이 점유한 상태로는 일의 진행이 불가능한 때,
(g) 랜드로드가 임대 목적물을 자기 사업이나 거주를 위해 점유하고 자 할 때,
랜드로드가 (e), (f)나 (g)의 사유로 종료하고자 하고, 랜드로드가 성공적일 경우 임차인에게 배상금을 지불하도록 되어 있다.
위의 K의 케이스는 섹션 30(1)(b)에 명시되어 있는 거절사유에 해당된다. 물론, 상황에 따라 몇 번 늦게 낸 거야 문제가 안되겠지만, 계속해서 늦게 내었고, 렌트 받는데 힘들었다면 충분한 거절 사유가 되므로 장래 리스와 비즈니스의 보장 차원에서도 렌트만은 꼭 제 때에 납부해야 함을 유의할 필요가 있다.
Robert Kim(金東成)
Senior Consultant
한국과 영국에서 법률공부를 한 후, 현재 소송 전문 로펌인 ‘엘리스 테일러’와
이민 전문 로펌인 ‘파라니 테일러’에서 한국관련 일을 하고 있다.
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