컨베얀싱 (Conveyancing) 준비하기 II

 

K씨는 몇 달을 집을 둘러 보다가, 한 부동산 에이전트를 통해 한 집을 둘러 봤는데, 여러가지로 마음에 들어 이 집을 사려고 한다. 이전 등기는 어떻게 준비할까?

 

매수인이 집에 오퍼를 해서, 매도인이 그 오퍼를 수락하면, 계약이 성립된다. 일단 계약이 이루어 지면, 매매대금과 교환으로 집의 소유권을 매도인에게서 매수인에게로 이전하게 한다. 지난 주에 집을 사거나 팔 때, 집의 소유권 이전과 관련하여 발생하는  법적인 일을 컨베얀싱이라고 한다고 했는데, 이번 주에는 이 컨베얀싱 과정에 대해 추가적으로 알아 보기로 하자.

 

오퍼를 받은 후에 더 높은 가격에 다른 매수자에게 집을 파는 것을 개점핑 (Gazumping) 이라고 한다. 잉글랜드와 웨일즈에서는 매수자 또는 매도자는 계약서를 교환하기 전, 언제든지 매매에서 빠질 수 있다. 이는 매도자가 계약서를 교환하기 전에 마음이 바뀌면 돈과 시간을 잃는다는 것을 의미한다.

이러한 개점핑을 막기 위해, 오퍼에 조건을 달아서 매매가 무산되는 것을 제약할 수 있는데, 솔리시터나 인가받은 컨베이얀서와 협의하면 다음과 같은 방법을 찾을 수 있다.

·         록아웃(lock-out)계약 – 일정기간동안 매도자가 다른 오퍼들을 받지 않기로 하는 계약

·         경비보증(costs guarantee)  – 매매를 무산시킨 쪽에서 상대방의 비용을 지불하기로 하는 계약

·         매수옵션(option to purchase) – 매수인이 합의된 기간안에 합의된 가격으로 집을 살 수 있는 계약.

또한, 매도자가 받아 들인다면, 매매기간동안 집을 시장에 내놓지 말아 달라고 요청할 수도 있다.

매물조사

서명하고 계약서를 교환하기 전에, 매수자와 솔리시터 또는 컨베얀서는 가능한 한 매물에 대한 많은 조사를 한다. 매도자가 매수자에게 매물이나 이웃에 대한 문제를 자발적으로 이야기해야 하는 것은 아니지만, 매도자는 질의에 진실하게 답변해야 한다. 이러한 매물조사에는 아래와 같은 몇가지의 조사와 확인이 포함된다.

·         권리 확인 – 매도자의 소유권을 증명하는 법률적 서류 확인

·         지방자치단체 문의 - 매물에 영향을 미칠 도로 공사나 신규 개발같은 계획된 공사등의 존재 여부 확인

·         매도자 솔리시터나 인가된 컨베얀서에 문의 - 계약 내역과 건물 관련 히스토리 확인

광산지역에서의 광산확인처럼 매물의 종류에 따라 다른 조사가 있을 수 있다.

매물에 대한 가옥 보험 가입

계약서가 교환되면 보통, 매수자가 매물의 보험을 부담하게 된다.

주택에 관한 보험도 일반 보험 대리점에서 알아 보고 구입하거나 조언을 받으면 된다.

시장에는 수많은 종류의 보험상품이 있으므로, 둘러 보고 고르는 게 좋은데, 비교할 포인트는 아래와 같다.

·         본인 주택 용도에 맞는 지

·         보험료

·         유연성: 보험료를 못내거나 취소나 다른 보험으로 바꾸고자 할 때 어떤지?

·         조건: 언제 보험금이 지급되는지, 제약은 없는지?

 

일단, 보험회사나 대리점에 접촉한 후에, 무엇이 필요한 지와 보험 목적물과 부보자에 대한 질문들에 답하면  기본적인 중요사항들을 담은 정보를 준다. 일단 조언을 받거나 알아본  후에 보험을 들면 된다.

건물 써베이

건물에 대한 문제를 알아보기 위해 계약을 교환하기 전에 건물 써베이를 한다.

자세한 건물 써베이는 장기적으로 비용을 절감시킬 수 있으므로, 집을 사거나 팔기 전에 집의 전체적인 상태에 대한 전문가의 보고서를 받아 보는 것이 좋다.

이 써베이는 아래와 같은 문제들을 점검해준다.

·         집구조에 문제가 있는지

·         필요한 수리와 변경이 있는 지

·         집과 관련된 위험이 있는 지

이러한 문제들이 들어 나면 집을 살 것인지, 매도자에게 새 가격으로 협의 할 것인지, 매수 전에 문제들을 매수자에게 고쳐달라고 할 것 인지를 결정할 수 있다.

또한 집을 팔 때에도 집 매매에 영향을 미칠 이슈들을 미리 알려 주므로 이를 보완하여 더 좋은 가격으로 신속하게 팔 수 있으므로 도움이 된다.

 

 

 

 

Robert Kim(金東成) Senior Consultant

유로저널 컬럼니스트

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