<Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 44 > 모게지 신청하기

 모게지 신청하기

K씨는 마음에 드는 집을 발견했고, 이 집을 사려고 한다. 이 에 필요한 자금을 모게지로 융통하고자 비교한 모게지 중에서 한 모게지를 신청하려고 한다.  어떻게 하면 될까?

일단, 자신이 대략 어느 정도의 돈을 빌려야 하고, 어느 모게지를 이용할 것인 지를 정하면, 모게지를 얻기 위한 몇 가지의 중요한 절차가 남게 된다. 이러한 절차들은 처음으로 빌리는 사람이든, 대출기관을 바꾸는 사람이든 누구나 거쳐야 하는 공통 절차로 누구든 거쳐야 한다.

이번 주에는 이렇게 선택한 모게지를 어떻게 신청하는 지에 대해 알아 보고자 한다.

위의 K씨의 경우에서 처럼 여러 모게지를 비교해서 원하는 모게지가 정해지면, 아래와 같은 절차에 의해서 모게지를 신청하게 된다.

기본적인 합의

대출기관이나 모게지 어드바이저는 승락이나 기본적 합의를 오퍼하는데, 이러한 문서에는 어떤 특정한 내용과 조건들에 기초해서 대출기관이 대출하려고 하는 지를 표시한다. 이러한 모게지 기본 합의 문서를 작성할 때 유의해야 할 점은, 갚을 능력이 없는 모게지를 얻게 되면 집을 잃을 수도 있으므로 절대로 자기 소득을 과대 계상하지 말아야 한다.

솔리시터나 인가된 컨베얀서 정하기

일단, 기본적인 합의가 완료되면, 로컬 써어치나 계약서 작성과 다른 법률적서류들을 법률적으로 처리할 사람이 필요한데, 이를 위해서는 컨베얀싱을 하는 변호사나 인가된 컨베얀서를 쓰게 된다.

모게지 신청서 작성하기

구매할 집을 결정하면, 주택융자 신청서와 대출인 서류들을 작성하여 모게지 신청을 해야 한다. 여기에는 통상적으로 수입, 신분, 현주소에 관한 증빙서류가 요구되고, 관련되는 이전 대출기관이나 임대인의 레퍼런스를 요구하기도 한다.

또한, 감정평가나 다른 비용을 충당하기 위해서 수수료를 요구하는데, 대부분이 비용 성격의 환불불능 수수료이다.

레퍼런스 체크

대출기관은 보통 고용주나 은행의 레퍼런스를 요구하는데, 자영업인 경우는 회계사와 현 대출기관이나 임대인의 서면 레퍼런스를 요구하기도 하고, 과거에 신청인이 채무를 상환했는지를 확인하기 위해 신용조회를 하기도 한다.

감정평가

대출기관은 보통 매수하는 집을 담보로 융자금을 빌려 주게 되는데, 담보력을 정확히 알아보기 위해, 매입하려는 집의 가격을 감정평가한다. 만약, 감정결과가 적절하지 않은 경우, 융자하는 금액에 영향을 미치게 되는데, 대출금액을 확실히 하기 위해서는, 신청인 스스로도 써어베이를 해보거나, 대출기관의 감정평가를 더 자세한 감정평가로 업그레이드하는 것도 좋은 방법이다.

모게지 오퍼

대출기관이 감정평가와 레퍼런스에 만족하면, 통상 신청인과 신청인의 변호사에게 공식 모게지 오퍼를 발행한다. 일단, 신청인 또는 그의 변호사가 그 모게지 오퍼 를 수락하는 서명을 해서 서류를 반송하면, 이 때부터 대출기관은 대출금을 제공할 의무를 지게 된다.

모게지 오퍼에는 목적부동산에 예기치 못한 일이 발생할 경우 모게지 대출금의 상환을 확보하기 위해서 통상적으로 신청인이 빌딩보험에 부보가 조건으로 들어가기도 힌다.

Exchange

일단, 공식 모게지 오퍼를 받으면, 매수인 변호사는 매도인 변호사와 계약서 교환일을 정하는데 이를 계약서 교환(Exchange of Contract)라고 한다. 이 시점에서 통상적으로 매수인은 매수금액의 몇 퍼센트를 반환불능 보증금으로 납부하고 매수금액 중 나머지 금액을 완료(Completion)일에 지불하기로 약속한다.

Exchange 와 completion 사이

계약서 교환과 컴플리션 사이에, 이미 이루어 지지 않았다면 아래와 같은 사항에 대한 추가적인 체크가 이루어 진다.

·            소유권 이전을 위한 법률적 서류의 준비

·            모게지 서류 확인

·            수수료를 포함한 필요한 모든 자금이 확보되었는지 확인

·            매도인에게 자금을 전달할 방법 주선

·            최종 등기부 확인

·            계약서 상에 하기로 약정된 모든 일들이 처리되었는 지 확인

·            부착물과 설치물이 약정된 대로 처리되었는 지 확인

Robert Kim(金東成) Senior Consultant

유로저널 컬럼니스트

robert.kim@ellistaylor.com

Tel) +44-776-428-9000