주요국 도시 사무실 공실률 상승에 '도시 파멸 중'

주요국 도시 사무실 공실률 상승에 '도시 파멸 중'

주요 선진국 상업용 부동산(commercial real estate, CRE) 시장의 침체가 장기화되면서 글로벌 금융위기와 주요국 실물경기의 경착륙(hard landing)을 촉발할 가능성이 경고되고 있다.

현대경제연구원 보고서에 따르면 코로나19 이후 재택근무 비중 증가, 주요국의 고강도 긴축정책으로 글로벌 상업용 부동산 경기의 침체 국면이 지속되면서 세계 금융시스템과 실물경기에 리스크 요인으로 작용되고 있다.

글로벌 상업용 부동산 대출이 부실해지는 경우 은행의 자산 건전성에  대한 우려로 디지털 뱅크런(digital bank-run) 온라인 및 모바일뱅킹의 발달로 대규모 고객 예금이 단시간에 인출되는 현상을 의미한다.

이와같은 발생 현상으로 주요국 실물경기가 경착륙에 빠질 가능성이 존재한다고 경고되고 있다.

주요국 오피스 공실률이 금융위기 이후 가장 높은 수준을 기록한 가운데 상업용 부동산 가격도 전고점 대비 큰 폭으로 하락되고 있다.

2023년 3분기 현재 샌프란시스코의 오피스 공실률은 17.3%, 런던은 11.3%, 파리는 8.0%, 베이징은 19.5%를 기록하면서 금융위기 이후 가장 높은 수준이다.

또한, 2023년 10월 기준 미국의 상업용 부동산 가격(CPPI, Commercial Property Price Index)은 전고점 대비 18.2% 하락, 유럽은 22.1% 하락했다.

미국 상업용 부동산 대출 부실은 관련 익스포저가 큰 중소 은행에 대한 건전성 우려로 이어져 디지털 뱅크런이 발생할 가능성이 존재한다는 지적이다.

미국 은행권의 상업용 부동산 익스포져가 금융위기 수준에 근접한 가운데 중소 은행의 익스포저가 대형 은행보다 크게 높은 상황이다.

상업용 부동산 침체 장기화로 관련 은행의 대출 손실율이 8.8%에 육박하는 경우 미 연준(Fed, 2023)의 스트레스 테스트와 마찬가지로 '실업률 10% 상승, 주거용 부동산 가격 38% 하락, 상업용 부동산 가격이 40% 하락'해 상업용 부동산 대출 전체 손실률이 8.8%에 달하는 경우를 상정되었다.

소형은행의 보통주 자본비율(CET1)은 2022년말 13.4% 대비 11.7%로 하락하는 반면, 대형은행은 13.9%에서 13.5%로 소폭 하락했다.

상업용 부동산 대출부실로 중소 은행에 대한 건전성에 대한 우려가 확산되면서 디지털 뱅크런이 발생할 소지가 유의된다는 것이다.

또한, 상업용 부동산의 부실은 주요국 실물경기의 경착륙을 유발할 가능성도 제기되고 닜다.

국제통화기금(IMF,`23.4, Global Financial Stability)에 의하면, 상업용 부동산 문제로 미국 및 유럽 은행의 대출 능력이 감소하는 경우 미국, 유럽의 국내총생산은 각각 0.44%p, 0.45%p 하락했다.

유로저널 김세호 기자     eurojournal01@eknews.net